Un buscador de títulos revisa los registros públicos para aprender lo más posible sobre el título de una propiedad. Si bien las personas pueden realizar búsquedas de títulos por su cuenta, la mayoría prefiere consultar a profesionales, porque el proceso puede ser largo y arduo, y los buscadores de títulos son expertos en descubrir información que puede ser difícil de encontrar. Las personas generalmente contratan a un buscador de títulos durante la custodia como parte de su investigación de una posible compra de propiedad, y las búsquedas de títulos también pueden ser necesarias para refinanciar una propiedad, obtener un préstamo para la construcción o comprar un seguro de título.
Cuando se contrata a un buscador de títulos, puede realizar una búsqueda completa o limitada, según las necesidades del cliente. En cualquier caso, el objetivo de la búsqueda es descubrir información que podría convertirse en un obstáculo para la transferencia de la propiedad, o podría convertirse en un problema para el propietario. Por ejemplo, una búsqueda de título puede revelar que una parcela está técnicamente sin salida al mar, sin servidumbres de los vecinos para llegar a la carretera más cercana.
Durante una búsqueda de títulos, el buscador de títulos confirma que el propietario declarado de la propiedad realmente es el propietario, y que no existen gravámenes sobre la propiedad, como una hipoteca o un fallo contra el propietario. Los buscadores de títulos también buscan personas con un interés legal en una propiedad, como un copropietario ausente. También confirman los detalles de la propiedad, asegurándose de que las descripciones de la propiedad y sus límites sean precisas.
Los buscadores de títulos también analizan las restricciones que pueden existir, como servidumbres, derechos minerales perdidos y otros asuntos. Esto está diseñado para ayudar a las personas a evitar sorpresas desagradables. Si, por ejemplo, alguien compra una propiedad con derechos de madera que se ha vendido a una empresa maderera, la empresa maderera tiene derecho a acceder a la propiedad y retirarla. Los buscadores de títulos también se utilizan para verificar las tasas de evaluación, que pueden variar según la ubicación de la propiedad. Por ejemplo, alguien se sorprenderá al saber que, además de una tasa impositiva estándar sobre la propiedad del uno por ciento, también están obligados a pagar un impuesto municipal adicional de medio por ciento.
Un buscador de títulos necesita excelentes habilidades de investigación y buenas relaciones con personas que tienen información sobre títulos de propiedad. Esto incluye oficinas regionales de registro de tierras, compañías de títulos y bancos. La mayoría de los buscadores de títulos son hábiles con las computadoras, pero también son capaces de examinar los registros más antiguos almacenados en los libros de contabilidad, y deben tener los ojos agudos para detectar problemas. Si un buscador de títulos no identifica un problema con una propiedad, él o ella podrían ser considerados responsables.