Un aviso de gravamen preliminar es un documento que notifica al propietario y al contratista general que una persona o empresa tiene la intención de presentar un gravamen sobre la propiedad del propietario, su casa. La persona o empresa que afirma un derecho a un gravamen es un reclamante de gravamen. Por lo general, se requiere un aviso de gravamen preliminar cuando un reclamante de gravamen no tiene un acuerdo contractual directo con el propietario. En estos casos, los reclamantes de gravámenes suelen ser subcontratistas o proveedores de un contratista general que se desempeña para los servicios del propietario, como la construcción o remodelación de una casa. Un gravamen, en este caso, opera como un gravamen sobre la propiedad, lo que significa que el propietario no podrá vender la casa sin liquidar el gravamen y corre el riesgo de ejecución hipotecaria de la casa para satisfacer el pago de la deuda.
Cada jurisdicción especificará qué debe contener un aviso de gravamen preliminar. Por lo general, debe describir la propiedad que es objeto de la reclamación de gravamen. También debe contener el nombre, la dirección y el número de teléfono del reclamante del gravamen. El aviso de gravamen preliminar también debe identificar el nombre, la dirección y el número de teléfono del contratista general que celebró un acuerdo con el reclamante del gravamen. Si no hay un contratista general, el reclamante del gravamen debe identificar a la persona o entidad que recibió los servicios o suministros.
Un reclamante de gravamen usualmente debe entregar la notificación de gravamen preliminar por correo certificado, con acuse de recibo solicitado, entrega en mano o por fax con verificación de recibo. Si el reclamante del gravamen no entrega el aviso de gravamen preliminar correctamente y con el contenido especificado, es probable que un tribunal se niegue a hacer cumplir el gravamen. Además, muchas jurisdicciones requieren que un reclamante de gravamen entregue la notificación de gravamen preliminar dentro de un tiempo específico, generalmente dentro de los 60 días posteriores a la prestación de los servicios o suministros. Un tribunal negará el valor total de un gravamen a un reclamante si el reclamante no cumple con los plazos establecidos por la ley. Los plazos de cada jurisdicción variarán.
Después de que un reclamante de gravamen proporciona un aviso de gravamen preliminar, puede proceder a presentar un gravamen real sobre la propiedad de acuerdo con los plazos establecidos en su jurisdicción. El gravamen generalmente contendrá las demandas del reclamante del gravamen, el nombre del dueño de la propiedad, el nombre del contratista general, una declaración del contrato y una descripción de la propiedad. La declaración de demandas es la cantidad de dinero que el propietario o el contratista general debe pagar al reclamante del gravamen. El reclamante del gravamen debe firmar el gravamen ante un notario que jura la exactitud del contenido del gravamen. El reclamante del gravamen debe presentar el gravamen ante el secretario del condado donde se encuentra la propiedad.