Os fundos de investimento imobiliário não negociados (REITs não negociados) são carteiras de propriedades privadas. Um REIT é um tipo de corporação que permite que vários investidores compartilhem interesses em uma carteira imobiliária, da mesma forma que os investidores compartilham os lucros de uma carteira de ações por meio de um fundo mútuo. Um REIT pode ser negociado publicamente em uma bolsa de valores ou privado. Ao contrário dos RIETs, os REITs não negociados não negociam ações no REIT em uma bolsa de valores pública.
O conceito do REIT se originou nos Estados Unidos em 1960, mas desde então se espalhou para muitos países ao redor do mundo. Uma vez que muitos países não permitem que cidadãos estrangeiros possuam propriedades, o REIT tornou-se uma forma legítima para os investidores estrangeiros colherem o benefício da propriedade parcial de bens imóveis estrangeiros. O REIT tradicional é negociado publicamente, permitindo a livre transferência de ações pelo investidor a qualquer momento em uma bolsa de valores. Durante a desaceleração do mercado financeiro mundial, a capacidade dos investidores de abandonar suas ações em um REIT de capital aberto começa a afetar o valor do REIT de capital aberto e os retornos que ele poderia oferecer aos investidores.
A popularidade do REIT não comercializado é o resultado do clima econômico ruim como um veículo que pode forçar os investidores a resistir aos caprichos econômicos. Os investidores em um REIT não comercializado comprometem seu dinheiro por um período específico de tempo, normalmente de sete a 10 anos, e não podem facilmente retirar ou negociar esses juros até que o prazo do investimento tenha expirado. Durante esse período, o investidor recebe dividendos sobre o seu investimento até que o prazo do investimento termine e o FII não negociado seja liquidado ou uma oferta pública inicial seja organizada. O investidor neste tipo de REIT privado negocia a liquidez por retornos de dividendos estáveis, protegendo-se contra a volatilidade do mercado de ações. REITs negociados publicamente são vulneráveis a mercados voláteis.
Em muitos outros aspectos, os REITs não negociados são iguais aos REITs negociados publicamente. Nos Estados Unidos, ambos devem se registrar na Securities & Exchange Commission e pagar 90% da receita como dividendos. Ambos os tipos de REITs desfrutam dos mesmos benefícios fiscais que uma corporação tributária de repasse que pode evitar a dupla tributação. REITs não negociados até mesmo se expandiram para o reino dos imóveis especiais que eram da competência dos REITs negociados publicamente. Além dos quatro tipos padrão de imóveis – escritórios, varejo, apartamentos e industriais – os REITs não comercializados agora estão investindo em instalações de autoarmazenamento, edifícios de assistência médica, locais de entretenimento, bosques e outros tipos de propriedades não tradicionais.