Uma lei de zoneamento é a codificação formal das políticas de uso da terra para uma cidade, distrito, condado ou outra unidade do governo. O objetivo de uma lei de zoneamento é estabelecer usos permitidos para a terra coberta pela lei e distinguir entre diferentes tipos de usos que podem ser incompatíveis. Além de definir tipos específicos de uso da terra, as ordenanças de zoneamento também costumam dividir uma região em “zonas” onde certos tipos de uso permitido podem ocorrer, o que explica o nome.
Historicamente, uma vez que as pessoas compraram terras, elas foram amplamente autorizadas a fazer o que quisessem com elas. Alguém poderia construir uma casa, instalar um curtume, abrir uma fábrica ou utilizar uma área para agricultura. Com o tempo, as cidades começaram a colocar restrições à construção com o propósito de proteger a segurança pública e, no início dos anos 1900, várias cidades criaram ordenamentos de zoneamento especificamente para abordar os diversos tipos de uso da terra.
Dentro de um decreto de zoneamento, a lei geralmente distingue entre uso residencial, residencial de alta densidade, comercial, industrial leve, industrial, agrícola e outros tipos de uso da terra. A lei fornece definições claras, que geralmente incluem a quantidade de metragem quadrada que pode ser construída dentro de uma zona específica e os tipos de atividades que podem ocorrer em cada zona. Em um distrito residencial convencional, o zoneamento é geralmente projetado para criar densidade baixa a média, que pode incluir duplexes e residências unifamiliares. Por outro lado, as residências comerciais ou residenciais de alta densidade podem permitir muito mais unidades no mesmo espaço.
Quando uma lei de zoneamento é formulada, geralmente reflete o fato de que as pessoas consideram certos tipos de atividades conflitantes. Por exemplo, uma fábrica não seria um acréscimo bem-vindo a um bairro residencial, enquanto em um bairro residencial que incluía um zoneamento comercial e residencial misto, uma torre de escritórios pode ser vista como uma fonte de conflito. As ordenanças de zoneamento são elaboradas para separar os diferentes tipos de uso para evitar conflitos.
Essas leis também podem preservar certos ideais estéticos, como o desejo de manter as estruturas em bairros residenciais com menos de três andares de altura e, em alguns casos, as questões de segurança pública também podem ser abordadas. Por exemplo, uma lei de zoneamento pode determinar a instalação de luzes de rua especializadas em distritos comerciais para que seja mais seguro sair à noite.
As ordenanças de zoneamento estão constantemente sendo alteradas para refletir a mudança de crenças sobre como a terra deve ser usada e como as comunidades devem lidar com as mudanças nas normas sociais. A versão mais atual geralmente está arquivada nos escritórios do governo local e, como regra geral, o zoneamento de um imóvel só pode ser alterado quando o proprietário solicita uma mudança de zoneamento, caso em que o proprietário geralmente precisará apresentar evidências de apoio para a mudança em uma audiência pública.