Le financement subordonné est un prêt garanti qui ne peut être prélevé sur les actifs d’un emprunteur qu’après le remboursement d’un autre prêt garanti. Le prêteur subordonné est le deuxième en ligne pour recouvrer les actifs si l’emprunteur fait défaut. S’il ne reste rien après le paiement du prêteur principal, le prêteur subordonné subit une perte. Ce risque supplémentaire de non-paiement fait que le taux d’intérêt des financements subordonnés est souvent supérieur au taux d’intérêt du prêt principal.
Lorsqu’un particulier ou une entreprise a besoin d’argent pour acheter un actif, un prêteur peut ne pas être disposé à payer la totalité de la facture. Dans certains cas, l’emprunteur décide après l’octroi du prêt initial qu’il a besoin d’argent supplémentaire. D’autres fois, un emprunteur peut simplement vouloir retirer les capitaux propres accumulés d’un actif auquel est encore attaché un prêt principal.
Dans ces scénarios de financement, le premier emprunt souscrit est garanti par l’actif acheté. Ce type de transaction est appelé prêt garanti. Un prêt garanti donne au prêteur le droit de reprendre possession de l’actif si l’emprunteur ne respecte pas les conditions du prêt. L’actif acheté garantit le prêt, de sorte que le prêteur sait qu’il récupérera son argent ou quelque chose de valeur similaire.
Un prêt garanti est l’opposé d’un prêt non garanti. Les prêteurs qui accordent des prêts non garantis n’ont aucun actif spécifique à attacher en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour essayer de recouvrer le prêt, un prêteur non garanti doit poursuivre l’emprunteur, obtenir un jugement et espérer que l’emprunteur a suffisamment d’actifs non garantis pour que le prêteur les saisisse.
Les financements subordonnés ne concernent que les opérations garanties. Le prêteur subordonné prête de l’argent à l’emprunteur contre un actif dont le principal est en cours. Il est conscient que si l’emprunteur fait défaut, le principal du prêt devra être remboursé en premier, avant qu’il ne puisse récupérer de l’argent sur l’actif.
L’un des exemples les plus courants de financement subordonné est le cas des prêts hypothécaires à l’habitation. Une personne qui contracte une hypothèque pour acheter une maison conclut une opération garantie avec un prêteur principal. Si l’emprunteur fait défaut, le prêteur principal saisira la maison, la vendra et prélèvera sur le produit l’argent qui reste dû en vertu du prêt.
À l’occasion, un propriétaire voudra contracter un prêt sur valeur domiciliaire pour sa maison. Ce prêt permet au propriétaire d’emprunter sur la valeur nette de la propriété. C’est aussi un prêt garanti, mais il est subordonné au crédit immobilier principal. Si l’emprunteur fait défaut, l’hypothèque principale sera remboursée par la vente de la maison. Le financement subordonné ne sera remboursé que s’il reste quelque chose du produit de la vente, et il est fort possible que le prêteur junior subisse une perte si le produit de la vente n’est pas suffisamment important pour couvrir les deux prêts.