Die Grundstücksbewertung umfasst in der Regel zahlreiche Berechnungen, um zu bestimmen, wie viel Geld ein Grundstück wert ist. Die Bewertung erfordert unter anderem, den Wert des Grundstücks unabhängig von Gebäuden zu bestimmen, wie stark sich die Nachbarschaft in den kommenden Jahren entwickeln wird und ob eine Wertsteigerung oder eine Wertminderung wahrscheinlich ist. Die Grundstücksbewertung ist in der Regel ein sehr komplexes Unterfangen. Gutachter verwenden oft mehr als eine Methode zur Bestimmung des Bodenwertes, bevor sie zu einer endgültigen Zahl kommen.
Die Kenntnis des Bodenwertes ist aus mehreren Gründen wichtig. Kaufinteressenten wollen oft wissen, wie viel ein Grundstück wert ist, bevor sie beispielsweise investieren. Regierungen haben auch ein Interesse daran, den Wert eines bestimmten Grundstücks zu kennen, um die Grundsteuer zu ermitteln. Die Grundstücksbewertung ist der Prozess der Ermittlung des tatsächlichen aktuellen Wertes eines Grundstücks, ob bebaut oder nicht.
Eine der gängigsten Bewertungsmethoden basiert auf dem Verkaufspreis anderer, ähnlicher Grundstücke. Bei der vergleichbaren Verkaufsmethode werden die jüngsten Verkäufe von ähnlichem Land innerhalb desselben geografischen Gebiets untersucht, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wofür das Land auf dem freien Markt verkauft werden würde. Oftmals erfordert die vergleichbare Verkaufsmethode subjektive Anpassungen an Unterschiede in Land und Umgebung. Der Verkaufspreis eines umschlossenen Grundstücks kann beispielsweise helfen, den Wert eines ähnlich großen Grundstücks in der Nähe zu bestimmen, aber wenn dieses Grundstück an eine belebte Straße grenzt, wird sein Wert zwangsläufig etwas anders sein.
Viele Bewertungsgutachter verwenden auch ein Entwicklungskostenmodell. Bei dieser Methode untersuchen Gutachter die bestehenden Kosten, die mit der Entwicklung ähnlicher Grundstücke verbunden sind, und berücksichtigen alle physischen Landeigenschaften – wie Bäche, Bewässerungsbrunnen oder felsiger Boden –, die das Baupotenzial beeinträchtigen könnten. Diese Art der Bewertung ist in der Regel recht umfassend und berücksichtigt viele verschiedene Faktoren.
Sind bereits Gebäude an die Grundstücke angebaut, wird es bei der Bewertung oft komplizierter. In diesen Fällen erfordert die Grundstücksbewertung eine Berechnung, wie stark sich die Gebäude auf den Verkaufspreis auswirken und wie hoch der Wert des Grundstücks ohne diese Gebäude wäre. Für diese Berechnung gibt es mehrere Methoden.
Die Methoden der Ertrags- und Kostenanalyse gehören zu den gängigsten. Bei der Einkommensanalyse-Methode schätzen Grundstücksbewertungsgutachter, wie viel Geld die Immobilie jedes Jahr einbringt. Dann bestimmen die Agenten den Wert des Gebäudes und weisen einen Teil des verdienten Einkommens dem Gebäude zu. Der Rest ist der Bodenwert.
Gutachter betrachten auch den Gebäudewert im Rahmen der Kostenanalysemethode, jedoch nur im Hinblick auf die Kosten für den Bau. Bei dieser Methode ist der Bodenwert der Grundstückswert abzüglich allfälliger Baukosten. Die Bewertung der Kostenanalyse wird oft kritisiert, weil sie Abschreibungs- oder Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt.
Anstatt selbst viele Vermutungen und Berechnungen anzustellen, verwenden viele moderne Bewertungsagenturen Computer und Technologie, um schnellere und genauere Grundstücksbewertungen durchzuführen. Eine Vielzahl von Programmen wurde entwickelt, um Formeln zu entwickeln und den Bodenwert basierend auf einer Reihe verschiedener Faktoren zu berechnen. Dieser Prozess wird als computergestützte Massenbewertung oder CAMA bezeichnet.
CAMA-Programme greifen in der Regel auf größere Datenbanken mit Immobilienaufzeichnungen, Verkaufsinformationen und Steuerbescheiden aus vergangenen Jahren zurück. Diese Datenbanken werden als geografische Informationssysteme oder GIS bezeichnet. Kein Computer kann die Arbeit eines Menschen erledigen, aber richtig eingesetzt kann ein Computer, auf dem ein CAMA-Programm läuft, die Arbeit eines Bewertungsgutachters erheblich erleichtern.