Ein Qualified Personal Residence Trust (QPRT) vergibt einen Wohnsitz in einen Trust entweder zugunsten des Ehepartners und der Kinder oder für eine Wohltätigkeitsorganisation. Diese Art von Trust wurde 1990 vom US-Kongress gegründet und verabschiedet, als Bedenken aufkamen, dass die Erben eines Hauses geschenktes Eigentum verkaufen müssen, weil sie die Steuern bei der Eigentumsübertragung nicht bezahlen konnten. Ein qualifizierter Privatwohnsitz-Trust kann sich für einen Haupt- oder Zweitwohnsitz bewerben und die Steuern zum Zeitpunkt der Vererbung des Wohnsitzes erheblich senken.
Der Trust wird vom Eigentümer-Geber gegründet und kontrolliert, aber das Eigentumsrecht an der Residenz wird auf das QPRT übertragen. Diese Übertragung beinhaltet eine Vereinbarung darüber, wie lange der Eigentümer im Haus wohnen darf, obwohl die Wohnung auf den Trust übertragen wurde. Der Zuwendungsgeber-Truste kann für eine im qualifizierten persönlichen Wohnsitz-Trust festgelegte Dauer von Jahren weiter in der Residenz wohnen. Während des Aufenthalts des Stipendiaten muss er keine Miete zahlen, ist jedoch für die damit verbundenen Ausgaben (zB Unterhalts- und Erbschaftsgebühren) verantwortlich und kann damit verbundene Steuerabzüge geltend machen. Wenn der Stipendiat seinen Aufenthalt über die vorgegebene Dauer von Jahren hinaus verlängern möchte, muss der Stipendiat eine marktgerechte Miete zahlen.
Da das Geschenk nicht sofort überwiesen wird, entspricht sein Wert nicht dem Wert des Wohnsitzes zum Zeitpunkt der Erstellung des QPRT. Vielmehr richtet sich der Wert der Schenkung nach dem Wert des künftigen Eigentumsrechts am Wohneigentum am Ende der festgelegten Laufzeit von Jahren. Dadurch kann der Geschenkwert um 25-50% niedriger sein als der tatsächliche Verkaufspreis des Hauses zum Zeitpunkt der Übertragung.
Nach Ablauf des angegebenen Zeitraums ist die Steuerschuld des Eigenheimbesitzers für den Wert des Geschenks und nicht für den Wert des Eigenheims. Normale Erbschaftssteuern fallen nicht an. Auf diese Weise kann der qualifizierte Personenwohnsitz-Trust für eine deutlich niedrigere Steuer sorgen. Es bedeutet auch, dass ein einzelner Erbe eher in der Lage ist, das Haus in Besitz zu nehmen, ohne es verkaufen zu müssen, um die anfallenden Steuern zu zahlen.
Für den qualifizierten persönlichen Wohnsitz-Trust gibt es spezifische Richtlinien, die die Wahl dieses Trust-Typs mehr oder weniger attraktiv machen können. Wenn der ursprüngliche Eigentümer des Hauses vor dem Ende der Nutzungsdauer stirbt, gilt das Haus als Teil des Nachlasses, d. Erben können keinen Minderwert des Hauses geltend machen und sind für die Steuer auf den Gesamtwert des Hauses verantwortlich.
Der Zuschussgeber kann das Haus nicht verpfänden oder refinanzieren, da er oder sie die Immobilie nicht mehr besitzt – der Trust tut dies. Darüber hinaus muss der Bewohner nach Ablauf der angegebenen Wohndauer räumen oder Miete an die Berechtigten zahlen, die nun rechtmäßige Eigentümer der Wohnung sind. Um den Aufwand möglichst gering zu halten, sollten spezifische rechtliche Vereinbarungen das gesetzliche Recht des Bewohners festlegen, nach Ablauf der Nutzungsdauer in der Wohnung zu bleiben. Darüber hinaus sollte die Aufschubdauer des Eigentums berücksichtigt werden. Eine längere Belegung bedeutet zwar, dass das Geschenk einen geringeren Wert hat, dies kann jedoch praktisch nichts bedeuten, wenn der Bewohner vor Ablauf der Belegungszeit stirbt.
Wenn es sich bei dem qualifizierten persönlichen Residenz-Trust um ein hypothekarisches Haus handelt und der Bewohner die Hypothekenzahlungen nicht leisten kann, können Probleme auftreten. In anderen Fällen müssen möglicherweise alle Parteien dem Verkauf des Hauses zustimmen, wodurch der Trust aufgelöst wird.
Der qualifizierte Eigenheim-Trust hat einige tolle Vorteile. Da der Erblasser das Haus nicht mehr besitzt, können keine Geldbußen, Gebühren oder Rechnungen gegen den Anteil dieser Person am Nachlass erhoben werden. Es kann ältere Männer und Frauen schützen, die möglicherweise eine katastrophale Krankheit erleiden und hohe Krankenhausrechnungen haben. Das Krankenhaus kann kein Geld verlangen, das durch die Refinanzierung oder den Verkauf des Hauses erzielt werden könnte, da der Bewohner keinen Anspruch auf dieses Geld hat. Etwaige Einziehungen können jedoch auf den Rest des Nachlasses des Besitzers erhoben werden.
Auch wenn der Mieter Schulden macht, ist ihm der Bezug des Hauses bis zum Ende der vom Trust festgelegten Belegungszeit zugesichert. Die altruistischen Ziele, dass älteren Menschen ein Zuhause zugesichert wird und Erben keine hohen Steuern auf kleine Erbschaften zahlen müssen, werden durch die erhebliche Steuererleichterung, die das QPRT den Reichen bietet, zunichte gemacht. Einige argumentieren, dass QPRT-Gesetze einfach Steuerschlupflöcher für diejenigen mit erheblichen Immobilienwerten sind. Kritiker fügen außerdem hinzu, dass die Schaffung solcher Trusts die Staats- und Bundeshaushalte tatsächlich entleert, da die Erbschaftssteuer zu einem viel niedrigeren Satz als üblich erhoben wird.