Una ordenanza de zonificación es la codificación formal de las políticas de uso de la tierra para una ciudad, distrito, condado u otra unidad de gobierno. El objetivo de una ordenanza de zonificación es establecer usos permitidos para la tierra cubierta por la ordenanza y distinguir entre diferentes tipos de usos que pueden ser incompatibles. Además de definir tipos específicos de uso de la tierra, las ordenanzas de zonificación también suelen dividir una región en «zonas» donde pueden ocurrir ciertos tipos de uso permitido, lo que explica el nombre.
Históricamente, una vez que las personas compraban tierras, en gran medida se les permitía hacer lo que quisieran con ellas. Alguien podría construir una casa, instalar una curtiduría, iniciar una fábrica o utilizar un área para la agricultura. Con el tiempo, las ciudades comenzaron a imponer restricciones a la construcción con el propósito de proteger la seguridad pública y, a principios de la década de 1900, varias ciudades habían creado específicamente ordenanzas de zonificación para abordar diversos tipos de uso de la tierra.
Dentro de una ordenanza de zonificación, la ley generalmente distingue entre uso residencial, residencial de alta densidad, comercial, industrial ligero, industrial, agrícola y otros tipos de uso de la tierra. La ley proporciona definiciones claras, que generalmente incluyen la cantidad de pies cuadrados que se pueden construir dentro de una zona específica y los tipos de actividades que pueden tener lugar en cada zona. En un distrito residencial convencional, la zonificación generalmente está diseñada para crear una densidad baja a media, que puede incluir dúplex y viviendas unifamiliares. Por el contrario, lo comercial o residencial de alta densidad puede permitir muchas más unidades dentro del mismo espacio.
Cuando se formula una ordenanza de zonificación, generalmente refleja el hecho de que las personas encuentran ciertos tipos de actividades en conflicto. Por ejemplo, una fábrica no sería una adición bienvenida a un vecindario residencial, mientras que en un distrito de trabajo vivo que incluye zonificación comercial y residencial mixta, una torre de oficinas podría verse como una fuente de conflicto. Las ordenanzas de zonificación están diseñadas para separar diferentes tipos de uso para evitar conflictos.
Estas ordenanzas también pueden preservar ciertos ideales estéticos, como el deseo de mantener las estructuras en vecindarios residenciales de menos de tres pisos de altura y, en algunos casos, también se pueden abordar cuestiones de seguridad pública. Por ejemplo, una ordenanza de zonificación puede exigir la instalación de farolas especializadas en distritos comerciales para que sea más seguro estar fuera de noche.
Las ordenanzas de zonificación se cambian constantemente para reflejar las creencias cambiantes sobre cómo se debe usar la tierra y cómo las comunidades deben lidiar con las normas sociales cambiantes. La versión más actual suele estar archivada en las oficinas del gobierno local y, como regla general, la zonificación de una propiedad inmobiliaria solo se puede cambiar cuando el propietario solicita un cambio de zonificación, en cuyo caso el propietario generalmente deberá Presentar evidencia de apoyo para el cambio en una audiencia pública.