Dans la plupart des juridictions du monde entier, les droits de propriété sont divisés en droits aériens, droits de surface et droits souterrains. Comme son nom l’indique, les droits de surface sont des droits d’utilisation, d’amélioration et de vente de la surface du terrain. Les droits souterrains, en revanche, sont des droits qui peuvent être réservés lorsque quelqu’un vend une propriété et s’appliquent au droit d’exploiter ou d’excaver tout minerai trouvé sous la surface du terrain. Les droits aériens, dans la plupart des juridictions, s’appliquent à l’air au-dessus d’une propriété et peuvent également être séparés des droits de surface et vendus.
Le propriétaire des droits de surface est libre d’améliorer ou de construire tout ce que les lois locales de zonage permettent sur le terrain. Les droits à la surface comprennent également généralement le droit de planter des cultures, de l’herbe, des fleurs ou des arbres. Les droits à l’eau trouvés en dessous ou à côté de la propriété varieront en fonction de la juridiction, du type de plan d’eau et du fait que le terrain se trouve ou non dans une zone où l’eau fait peur. Souvent, le gouvernement détient en fait les droits sur l’eau qui se trouvent sous la surface.
La plupart des gens ne pensent pas beaucoup aux différents droits fonciers qui accompagnent une propriété. Il est cependant utile de lire attentivement l’acte avant d’acheter une propriété, car il fut un temps où vendre une propriété tout en réservant les droits de sous-sol n’était pas rare. Cela était particulièrement courant dans le vieil ouest des États-Unis pendant la ruée vers l’or, ou dans les régions où du pétrole a été historiquement découvert. Lorsque les droits sur la surface sont vendus ou transférés avec une réserve de droits souterrains, le propriétaire des droits miniers souterrains a le droit d’exercer ce droit chaque fois qu’il choisit de le faire et peut utiliser n’importe quelle partie de la surface. est raisonnablement nécessaire pour extraire les minéraux.
Les droits aériens sont rarement importants ou pertinents pour la propriété résidentielle; cependant, ils sont souvent importants dans les grandes zones urbaines densément peuplées où les codes de zonage limitent étroitement la hauteur des bâtiments. Techniquement, un propriétaire possède généralement le droit à l’air au-dessus d’une propriété pour l’infini tant que les structures construites sur la propriété n’interfèrent pas avec le trafic aérien. En réalité, la plupart des juridictions ont des restrictions de hauteur sur les structures construites. Un propriétaire peut, parfois, vendre ses droits aériens qui ne sont pas utilisés. Par exemple, dans une grande ville où les bâtiments sont limités à 20 étages, un propriétaire d’une propriété qui n’utilise pas 15 de ses étages attribués peut être autorisé à vendre ces droits aériens, ou histoires, à un autre propriétaire.