La plupart des acheteurs de maison ou de propriété aux États-Unis obtiennent un prêt hypothécaire lors de l’achat d’une maison. Une hypothèque est essentiellement un prêt d’une banque ou d’un autre prêteur pour le prix d’achat de la maison. L’acheteur doit alors effectuer des versements mensuels au prêteur jusqu’au remboursement intégral du prêt. Lorsqu’un débiteur est en retard sur les paiements, le prêteur peut engager une procédure de forclusion. Un propriétaire confronté à la forclusion peut avoir des alternatives de forclusion, notamment le refinancement de la maison, la vente de la maison, l’exécution d’un acte tenant lieu de forclusion ou le dépôt d’une demande de mise en faillite.
Les procédures de forclusion varieront quelque peu selon la juridiction, mais le concept de base reste le même. Lorsqu’un débiteur est en retard dans les mensualités, le prêteur peut immédiatement rappeler le montant total du prêt dû et exigible. Le prêteur peut alors demander au tribunal de saisir la propriété, ce qui rend le titre légal de la maison au prêteur.
L’une des nombreuses alternatives de forclusion est de tenter de refinancer le prêt. De nombreux prêteurs travailleront avec l’emprunteur pour trouver un moyen de refinancer la maison. Dans certains cas, ils ajouteront les retards de paiement à la fin du prêt ou réamortiront le prêt. Si le prêteur ne travaille pas le débiteur, un débiteur peut être en mesure de trouver un autre prêteur qui refinancera la totalité du prêt évitant ainsi la forclusion.
Comme la réalité pratique d’une procédure de forclusion est que la totalité du solde du prêt devient exigible et payable, une autre des alternatives de forclusion est de vendre la propriété. Si la valeur marchande actuelle de la maison est inférieure à ce qui est dû sur l’hypothèque, le débiteur peut être en mesure d’obtenir la permission du prêteur de vendre la propriété dans le cadre d’une vente à découvert. Dans une vente à découvert, la propriété est vendue pour la valeur marchande actuelle de la propriété et le prêteur s’engage à annuler tout déficit restant sur le prêt.
Un acte tenant lieu de forclusion est l’une des alternatives de forclusion les moins populaires ; cependant, il présente des avantages par rapport à une forclusion. Un acte tenant lieu de forclusion signe simplement la propriété au prêteur sans qu’il soit nécessaire d’engager une action en justice en forclusion. L’avantage pour le débiteur est que toute dette supplémentaire contractée dans une procédure de forclusion est évitée. La nature publique d’une forclusion est également évitée par l’exécution d’un acte tenant lieu de forclusion.
Pour les débiteurs qui pensent que leur situation financière actuelle est susceptible de s’améliorer, le dépôt de bilan est l’une des meilleures alternatives de forclusion. Une suspension automatique est accordée lorsqu’une requête en faillite est déposée, ce qui empêche tous les créanciers de poursuivre ou d’initier des efforts de recouvrement. Pendant la faillite, le débiteur peut être en mesure de prendre des dispositions pour rattraper les paiements et éviter complètement la forclusion.