Un acheteur privé est un investisseur qui n’est pas affilié à une agence gouvernementale ou à une entité parrainée par l’État. Le terme « acheteur privé » est le plus souvent utilisé pour décrire les particuliers ou les sociétés financières qui achètent des prêts hypothécaires résidentiels ou commerciaux. Les investisseurs utilisent le terme pour différencier ces investisseurs des entreprises financées par le gouvernement qui achètent un grand nombre de prêts à la consommation.
Pour encourager les prêteurs à financer des prêts résidentiels et à la consommation, les agences gouvernementales nationales ou régionales conviennent souvent d’assurer ou d’acheter des prêts auprès de banques et d’autres sociétés financières. En règle générale, les entreprises parrainées par le gouvernement n’achètent ou n’assurent que des prêts qui répondent à certains critères en termes de montant du prêt et de solvabilité de l’emprunteur. Les prêts qui ne satisfont pas aux directives gouvernementales sont souvent vendus à des acheteurs privés car il y a normalement peu de limitations sur les types de prêts que les institutions financières peuvent vendre à ces investisseurs.
Comme une agence soutenue par le gouvernement, un acheteur privé doit se contenter du risque que l’emprunteur fasse défaut sur la dette. Si cela se produit, l’acheteur peut avoir le droit d’intenter une action en justice contre l’emprunteur, mais dans de nombreux cas, les propriétaires privés de prêts en souffrance se retrouvent sans rien. Compte tenu des risques encourus, les acheteurs privés n’achètent généralement que des prêts sur lesquels les emprunteurs paient des taux d’intérêt supérieurs à la moyenne. Les remboursements du prêt de l’emprunteur génèrent un revenu mensuel récurrent pour l’acheteur privé.
Alors que certains acheteurs privés achètent des prêts directement auprès des banques et d’autres prêteurs, dans de nombreux cas, un acheteur privé n’a aucun contact direct avec le prêteur d’origine. Les sociétés d’investissement achètent souvent des milliers de prêts hypothécaires auprès de banques, puis regroupent ces prêts dans des fonds communs de placement. Ces entreprises vendent ainsi des parts dans les fonds communs de placement à des acheteurs privés. Par conséquent, chaque acheteur a une participation dans un grand nombre de prêts plutôt que la propriété totale d’un prêt particulier.
Outre les prêts impliquant de grands prêteurs commerciaux, de nombreux prêts hypothécaires impliquent des accords de financement qui ont été convenus entre des particuliers. Les personnes qui ont une mauvaise cote de crédit se tournent souvent vers des amis, des parents ou des connaissances commerciales pour obtenir des prêts. Dans certains cas, ces contrats de prêt incluent des stipulations qui permettent au prêteur de vendre la dette à une autre partie. Contrairement aux prêts émis par les banques commerciales, ces prêts hypothécaires privés ne sont pas vendus sur les marchés boursiers. Au lieu de cela, un acheteur privé achète le prêt en remboursant au prêteur le solde dû et en déposant un avis de changement de propriétaire au palais de justice régional.
Qu’un prêt soit acheté par une entité publique ou privée, l’emprunteur et l’investisseur sont liés par les termes de l’accord de prêt. Cela signifie qu’un acheteur privé ne peut pas exiger le remboursement intégral du prêt avant la date d’échéance du prêt, à moins que le contrat de prêt ne contienne une stipulation permettant au prêteur d’appeler le prêt. Dans la plupart des cas, des lois strictes régissent la manière dont les prêts sont achetés et vendus et les emprunteurs sont normalement informés lorsque la dette change de mains.