Une bulle immobilière se produit lorsque les prix de l’immobilier augmentent rapidement dans un court laps de temps. L’inflation et les salaires ne parviennent souvent pas à suivre le rythme de la hausse des prix de l’immobilier, ce qui signifie que les augmentations de prix finissent par devenir insoutenables. Les effets négatifs directs d’une bulle immobilière comprennent une augmentation des saisies immobilières, et les effets indirects peuvent inclure des taux de chômage plus élevés.
Les prix des maisons, comme tous les produits marchands, sont en partie déterminés par l’offre et la demande. Lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de maisons à vendre, la concurrence entre acheteurs entraîne une augmentation des prix de l’immobilier. De nombreux acheteurs paient sciemment des prix excessifs pour l’immobilier, pensant que plus ils attendent pour acheter, plus les prix augmenteront. Le désir des acheteurs de participer au marché immobilier avant que les maisons ne deviennent trop chères est l’un des principaux moteurs de la bulle immobilière typique.
Les politiques budgétaires visant à stimuler les dépenses des entreprises peuvent avoir pour effet de créer ou d’exacerber une bulle immobilière. Les banques centrales réduisent souvent les taux d’intérêt afin que les emprunts deviennent moins coûteux pour les entreprises, et cette économie de coûts permet aux entreprises de se développer et d’embaucher plus facilement de nouveaux employés. À mesure que les entreprises se développent, de plus en plus de personnes peuvent se permettre d’acheter des maisons, ce qui entraîne une augmentation de la demande de logements. Les entreprises de construction ne peuvent pas toujours construire suffisamment de nouvelles maisons assez rapidement pour répondre à cette demande. Par conséquent, une bulle immobilière se produit.
Lorsque les maisons deviennent trop chères, un grand nombre de personnes n’ont pas les moyens de se les payer et, par conséquent, l’offre de logements dépasse la demande. Les propriétaires existants sont obligés de vendre leur maison à des prix inférieurs à ceux du marché, car ils sont autrement incapables d’attirer des acheteurs. Alors que de plus en plus de propriétaires vendent leur maison à des prix de plus en plus bas, la bulle immobilière touche à sa fin. Les personnes qui ont acheté des maisons avant la fin de la bulle ont des soldes hypothécaires qui dépassent la valeur de leur propriété. Ces personnes ne peuvent vendre leur maison à moins d’avoir suffisamment d’épargne pour couvrir l’excès de dette.
Les personnes qui n’ont pas les moyens de rembourser leur hypothèque avant de vendre leur maison finissent souvent par être saisies. Un nombre élevé de saisies fait chuter encore plus les prix de l’immobilier. Les investisseurs perdent de l’argent en raison de la chute des prix des titres liés aux hypothèques et à l’immobilier. Par conséquent, les investisseurs ont moins d’argent à dépenser, ce qui signifie que les bénéfices des entreprises chutent et que les entreprises commencent à réduire leurs coûts en licenciant des employés. Les prix des logements finissent par tomber si bas que les acheteurs sont ramenés sur le marché à la recherche d’offres, et alors que de plus en plus de personnes recommencent à acheter de l’immobilier, une nouvelle bulle immobilière commence à se former.