Les hypothèques secondaires silencieuses sont des hypothèques contractées sur des propriétés qui comportent déjà des hypothèques. Avec cette approche particulière, le titulaire de la première hypothèque n’a pas connaissance de l’existence de cette nouvelle deuxième hypothèque. Bien que légal dans de nombreux endroits à travers le monde, ce type d’arrangement peut facilement être utilisé pour structurer des transactions immobilières frauduleuses.
L’une des raisons les plus courantes de contracter une deuxième hypothèque silencieuse concerne le financement de la mise de fonds lorsqu’un particulier souhaite acheter une propriété. Par exemple, le prêteur hypothécaire initial peut exiger que le propriétaire effectue un paiement s’élevant à vingt-cinq pour cent du prix d’achat en échange d’une extension du prêt pour couvrir les soixante-quinze pour cent restants. Si le propriétaire ne dispose que de dix pour cent de ce montant requis, il peut contracter une deuxième hypothèque silencieuse afin de se conformer aux termes et conditions liés à la prolongation de la première hypothèque. Au lieu que le prêteur initial soit au courant de cet arrangement, le deuxième prêt est garanti sans déclarer l’existence du prêt au titulaire de la première hypothèque.
En supposant que le propriétaire puisse rembourser la deuxième hypothèque silencieuse dans un court laps de temps, tout en maintenant les paiements mensuels au prêteur de la première hypothèque, la stratégie permet d’effectuer l’achat immobilier sans causer de difficulté à l’un des trois les parties impliquées. Si le débiteur éprouve des difficultés à rembourser l’une ou l’autre des deux hypothèques, cela pourrait amener le titulaire de la première hypothèque à prendre conscience de la situation. Selon les lois qui s’appliquent dans la région, le propriétaire pourrait être considéré comme coupable de fraude.
La raison pour laquelle une deuxième hypothèque silencieuse est parfois considérée comme frauduleuse est que la souscription de cette deuxième hypothèque à l’insu du prêteur initial et sans son consentement enfreint certaines dispositions du contrat hypothécaire initial. De plus, l’existence d’une deuxième hypothèque non divulguée a un impact négatif sur le prêteur initial, en ce sens qu’il assume un plus grand degré de risque sur le prêt qu’on ne le pensait. Dans le cas où le propriétaire fait défaut sur l’un ou l’autre des prêts hypothécaires, le potentiel de perdre de l’argent sur le prêt est beaucoup plus élevé, car maintenant les deux prêteurs doivent travailler ensemble pour déclarer les prêts en défaut et trouver un moyen de liquider la propriété dans le cadre de la reprise. Dans les situations où la valeur de la propriété a diminué depuis l’achat initial, le titulaire de l’hypothèque initiale et le titulaire de la deuxième hypothèque silencieuse peuvent devoir se contenter d’un montant inférieur au montant qui leur est dû.