Un fattore chiave per decidere di rifinanziare una casa è se il nuovo tasso di interesse abbasserà il valore del mutuo di un importo sufficiente per recuperare i costi di chiusura del rifinanziamento. I costi di chiusura del prestito consistono in un assortimento di commissioni e altre spese che i mutuatari devono pagare per ottenere un nuovo mutuo. Queste spese in genere vanno dal 2 al 3% dell’importo del prestito. Il costo di chiusura può essere raggruppato in quattro categorie: commissioni del prestatore, commissioni di terze parti, prepagate e di deposito a garanzia e commissioni e tasse governative.
Le spese più comuni che i prestatori valuteranno sui mutuatari sono la commissione di richiesta, la commissione di creazione del prestito e i punti di sconto. Per coprire i costi amministrativi, la maggior parte degli istituti di credito addebita ai mutuatari una commissione di richiesta. La commissione di creazione del prestito è solitamente uno dei maggiori costi di chiusura del rifinanziamento. Viene calcolato come percentuale dell’importo del prestito ed è in genere compreso tra l’1 e il 2% o più. Se la commissione per la creazione del prestito è inferiore all’1%, il prestatore di solito compenserà l’importo inferiore addebitando al mutuatario commissioni più elevate in altre aree o anche un tasso di interesse più elevato.
Molti mutuatari scelgono di abbassare gli interessi sul loro prestito pagando al creditore ipotecario i cosiddetti punti di sconto o commissioni di sconto. I finanziatori generalmente addebiteranno l’1% dell’importo del prestito per ridurre il tasso di interesse complessivo da 1/8 a 1/4%. La maggior parte dei finanziatori richiederà anche ai mutuatari di pagare altri costi anticipati per il rifinanziamento della propria casa, comprese le spese di elaborazione e sottoscrizione.
Le commissioni di terze parti sono i costi di chiusura del rifinanziamento che i mutuatari devono pagare ai fornitori che completano compiti o servizi specifici necessari per chiudere il prestito. Devono essere eseguite valutazioni per determinare il valore equo di mercato dell’immobile e per accertarsi che l’importo del prestito non superi la valutazione. L’assicurazione del titolo è necessaria per assicurare i creditori contro la perdita derivante da problemi con il titolo di una casa. Il costo della polizza si basa sull’ammontare del prestito e sull’ubicazione dell’immobile. Una commissione di chiusura viene pagata all’avvocato o all’impresa di chiusura responsabile dell’esecuzione della chiusura.
Un altro gruppo di costi di chiusura del rifinanziamento che i mutuatari in genere pagano sono i pagamenti anticipati e le spese di deposito a garanzia. L’interesse anticipato è il denaro che i mutuatari pagano sugli interessi dovuti fino al primo giorno del mese. L’importo di questa spesa è determinato dal tasso di interesse del prestito e dalla data di chiusura. Negli Stati Uniti, i mutuatari che ottengono prestiti dalla Federal Housing Administration (FHA) devono pagare un’assicurazione ipotecaria privata. Non sono tenuti a pagare di tasca propria per questa spesa perché il costo, in genere l’1 1/2% dell’importo del prestito, è incluso nel prestito.
Nei casi in cui l’importo del prestito è superiore all’80% del valore stimato della proprietà, i prestatori possono richiedere ai mutuatari di effettuare depositi mensili in un conto di deposito a garanzia dell’imposta sulla proprietà e dei proprietari di casa. I pagamenti sono ripartiti proporzionalmente, di solito circa 1/12 delle tasse e dell’assicurazione annuali stimate. La maggior parte degli istituti di credito richiedeva ai mutuatari di pagare in anticipo diversi mesi del pagamento dell’escrow per assicurarsi che ci fossero fondi adeguati per pagare le tasse e l’assicurazione in caso di costi superiori al previsto.
L’ultima grande categoria di costi di chiusura del prestito è riscossa dai governi regionali e locali. Molti comuni addebitano spese di registrazione per l’inserimento di atti e ipoteche nei registri pubblici. In alcune contee e stati degli Stati Uniti, vengono addebitate imposte sui trasferimenti per il rifinanziamento di una casa. Questi costi variano a seconda della località e non sono determinati dall’istituto di credito ipotecario.
Per garantire che i consumatori siano consapevoli dei costi legati all’ottenimento di un prestito di rifinanziamento, gli istituti di credito ipotecario negli Stati Uniti sono tenuti per legge a fornire ai clienti un documento chiamato stima in buona fede dei costi di chiusura. Deve essere fornito ai clienti entro tre giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta di prestito da parte del prestatore. La stima in buona fede dei costi di chiusura elenca il tasso ipotecario, i termini e i costi di liquidazione associati al prestito.
I costi e le commissioni possono variare a seconda del prestatore e della posizione. Alcuni istituti di credito possono addebitare costi aggiuntivi. Prima di presentare una domanda completa per un prestito, i mutuatari dovrebbero confrontare i costi di chiusura del rifinanziamento di vari istituti di credito prima di scegliere un creditore ipotecario.
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