Il rischio di credito ipotecario descrive le più ampie conseguenze economiche del mancato rimborso dei prestiti da parte dei titolari di mutui. Nell’economia moderna, questo può coprire un’ampia gamma di rischi. Nella sua forma più semplice, il rischio di credito ipotecario si riferisce semplicemente al rischio posto a un prestatore specifico su uno specifico mutuo per la casa. In un senso più complicato, può riferirsi ai rischi nel mercato dei titoli garantiti da ipoteca. Nel caso più estremo, può riferirsi a rischi per un’economia nel suo insieme.
C’è un elemento di rischio ogni volta che una banca presta denaro a un proprietario di abitazione. La misura più semplice del rischio di credito ipotecario è il rischio che il proprietario della casa non riesca a rimborsare; questo di solito è valutato da una combinazione del livello di reddito del mutuatario, dell’importo del prestito e del rating di credito del mutuatario come un punteggio FICO. Le banche solitamente valuteranno il rischio in un senso più sofisticato, tenendo conto dello stato del mercato immobiliare, che influenzerà la quantità di denaro che può essere recuperata se il mutuo deve essere precluso.
Tuttavia, il semplice accordo tra un mutuatario e un prestatore non è l’unico rischio di credito ipotecario. Ciò è dovuto alla pratica della cartolarizzazione. Ciò comporta che le banche raccolgano denaro emettendo titoli garantiti da ipoteca. Si tratta di prodotti finanziari in cui il reddito deriva in ultima analisi dai rimborsi ipotecari dei clienti, con il rischio che i clienti possano andare in default e quindi il reddito non ci sarà.
Di solito, tali prodotti comportano il confezionamento di più mutui in un unico pool, quindi la divisione di questo pool tra molti investitori. Ogni investitore ha quindi il diritto a una piccola parte del reddito di ogni mutuo in pool. La teoria è che questo riduce il rischio per gli investitori in quanto hanno meno da perdere da un singolo mutuatario inadempiente.
In realtà, sono due gli elementi che possono aumentare questa forma di rischio di credito ipotecario. Uno è che un fattore che influisce sulla capacità di rimborso di un titolare di ipoteca, come la disoccupazione o l’aumento dei tassi di interesse, può essere molto diffuso, il che significa che molti titolari di mutui sono inadempienti contemporaneamente. L’altro è che il modo in cui i mutui sono confezionati insieme può rendere più difficile la valutazione dei singoli rischi di credito e quindi il livello di rischio complessivo del titolo garantito da ipoteca.
In un contesto più ampio, ciò può rappresentare un rischio di credito ipotecario per l’intera economia. Nel 2007-2008, l’aumento dei livelli di insolvenza dei mutui ha creato problemi finanziari ad alcune delle principali banche quando sono state costrette a rivalutare le attività, inclusi i titoli garantiti da ipoteca. Questa rivalutazione ha portato alcune banche e altre istituzioni finanziarie ad affrontare problemi di liquidità. Mentre alcuni fallirono, altri ricevettero assistenza finanziaria dai governi nazionali nell’interesse del mantenimento del sistema bancario nel suo insieme. Ciò ha avuto conseguenze per le finanze fiscali ed è stato accusato di peggioramento dei deficit pubblici.
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