Cuando un propietario no puede hacer los pagos de su hipoteca, el prestamista generalmente tiene el derecho contractual de embargar y reclamar la propiedad del propietario. Este fenómeno se conoce como ejecución hipotecaria. Cuando la ejecución hipotecaria se procesa mediante una acción judicial, se denomina ejecución hipotecaria judicial. Esencialmente, durante un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, un tribunal emite un fallo a favor del prestamista y autoriza la venta de la casa por parte del alguacil. Las ganancias de la venta se destinan al pago de la deuda hipotecaria pendiente.
Durante un proceso típico de ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presenta una queja y una notificación de Lis Pendens ante el tribunal. En general, estos documentos describen la deuda pendiente y explican por qué el prestamista debe poder ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Por lo general, se requiere que los propietarios de viviendas sean notificados de la queja. Por lo general, el aviso se produce por servicio directo, por correo o por publicación en un periódico. Los propietarios de viviendas generalmente tienen derecho a comparecer ante el tribunal para contar su versión de los hechos.
Si el tribunal determina que la deuda es legítima y permanece impaga, contrariamente a los términos del contrato hipotecario entre el propietario y el prestamista, es probable que el tribunal emita un fallo a favor del prestamista por el monto total adeudado por la casa. Esto generalmente incluye cualquier costo asociado con el proceso de ejecución hipotecaria judicial. Luego, el tribunal emitirá una orden judicial que permite la venta de la propiedad por parte del alguacil. Las ventas al alguacil generalmente se llevan a cabo en forma de subastas abiertas a cualquier miembro del público y que se llevan a cabo en un lugar público.
En la subasta, el mejor postor generalmente recibe la propiedad, sujeto a la aprobación de la venta por parte del tribunal. En general, un postor debe pagar en efectivo en el momento de la venta o entregar un depósito sustancial sobre la casa, y el saldo restante se pagará poco después de la venta. Una vez aprobado, un documento denominado escritura del alguacil se entrega al nuevo propietario. A continuación, se registra la escritura de la hipoteca, y el mejor postor se registra como propietario récord.
Las propiedades incautadas y revendidas mediante ejecuciones hipotecarias judiciales a menudo son menos riesgosas de comprar que las propiedades que han sido embargadas extrajudicialmente. Una ejecución hipotecaria no judicial generalmente se adhiere a los requisitos de ejecución hipotecaria que han sido establecidos por ley. Con una ejecución hipotecaria judicial, dado que un tribunal ha ordenado la ejecución hipotecaria de la propiedad, la orden solo puede ser retirada por otro tribunal.