A amortização de hipotecas é uma situação em que o saldo do principal de uma hipoteca diminui com o tempo, à medida que o mutuário faz pagamentos periódicos. Como regra geral, a amortização é um estado de coisas muito desejável, porque se uma hipoteca não estiver sendo amortizada, significa que o devedor não está fazendo nenhum progresso no empréstimo. Historicamente, a maioria das hipotecas foi projetada para amortizar automaticamente, desde que o mutuário fizesse os pagamentos mínimos, embora arranjos ligeiramente diferentes, incluindo hipotecas de amortização negativa e taxas ajustáveis ou hipotecas somente de juros, também tenham sido usados.
Quando um mutuário contrai uma hipoteca, o banco se senta para determinar os valores dos pagamentos periódicos ao longo da vida do empréstimo. Cada pagamento periódico deve cobrir integralmente os juros e incluir uma proporção do principal a ser amortizado pela hipoteca. O objetivo é que a hipoteca seja totalmente amortizada, uma forma elegante de dizer “quitada”, ao final do prazo do empréstimo.
Em uma situação em que a amortização da hipoteca não esteja ocorrendo, os pagamentos periódicos precisarão ser ajustados para que o mutuário pague contra o principal. Isso pode ser surpreendente para os mutuários, pois seus pagamentos podem aumentar repentinamente.
A contabilização da amortização pode ser extremamente complicada. O que os mutuários precisam saber sobre a amortização da hipoteca é que ela começa lentamente. Nos primeiros anos do empréstimo, a maior parte dos pagamentos é aplicada a juros, com apenas uma pequena porcentagem indo contra o principal. À medida que mais e mais do principal é pago, os juros diminuem, levando a uma maior amortização da hipoteca nos últimos anos do empréstimo e a um subsequente aumento do patrimônio do mutuário na casa.
Muitos mutuários sentam-se com uma calculadora de hipoteca quando estão se preparando para tomar um empréstimo, inserindo o valor de sua entrada, o valor do empréstimo e a taxa de juros para obter uma estimativa de quão altos serão seus pagamentos mensais . Uma coisa a se considerar ao fazer uma hipoteca é a quantidade de dinheiro que será paga ao longo da vida do empréstimo; com uma calculadora de hipotecas que estima os pagamentos mensais, pode ser difícil ter uma visão geral. Os pagamentos de uma hipoteca com alta taxa de juros e de longo prazo podem facilmente dobrar o valor do empréstimo ou mais, o que geralmente é indesejável.
Graças às complexidades da contabilidade de amortização, a maioria dos bancos é muito rígida quanto aos valores de pagamento. Alguns bancos realmente multam os mutuários que tentam pagar a mais a cada mês com o objetivo de pagar suas hipotecas mais rapidamente, enquanto outros aceitam pagamentos a mais, mas eles os retiram ao final do empréstimo, em vez de dar ao mutuário uma pausa no próximo pagamento . Em outras palavras, se um tomador de empréstimo fizer um grande pagamento em dezembro, a conta de janeiro não será reduzida. Em vez disso, a conta para o pagamento final da hipoteca será reduzida, encurtando a vida do empréstimo. Os mutuários que planejam pagar acima do mínimo devem encontrar um credor que permita essa prática.