Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont un type d’investissement dont le revenu provient des versements hypothécaires. Les hypothèques concernent l’immobilier commercial, comme les immeubles de bureaux et les usines, plutôt que les propriétés résidentielles. Cela réduit théoriquement le risque pour les investisseurs, car les emprunteurs hypothécaires commerciaux sont moins susceptibles que les emprunteurs résidentiels de rembourser leurs prêts par anticipation.
Un titre adossé à des hypothèques implique des prêteurs hypothécaires, tels que des banques, qui vendent les droits de recevoir des remboursements sur plusieurs prêts. Ces prêts sont ensuite regroupés afin que chaque investisseur ait une part dans un ensemble global qui couvre plusieurs prêts hypothécaires. L’objectif est de réduire le risque pour les investisseurs d’emprunteurs individuels faisant défaut sur l’hypothèque. La technique d’emballage signifie qu’un défaut particulier n’a qu’un faible effet sur le revenu global de remboursement, et ce petit effet est à son tour partagé entre de nombreux investisseurs. Il y a cependant quelques inconvénients; l’emballage signifie qu’il peut être plus difficile d’évaluer avec précision le risque global des prêts pris dans leur ensemble.
L’une des différences les plus importantes entre les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales et les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles concerne la question du remboursement anticipé. Lorsqu’un emprunteur hypothécaire rembourse le solde impayé par anticipation, le revenu total du prêteur est moindre. En effet, malgré les pénalités de remboursement anticipé, le prêteur est toujours perdant sur les futurs paiements d’intérêts, qui peuvent souvent dépasser le montant du prêt lui-même. Avec un titre adossé à des hypothèques, cette perte est supportée par les investisseurs, qui reçoivent moins de revenus que prévu.
Aux États-Unis du moins, les prêts hypothécaires commerciaux sont généralement plus susceptibles d’entraîner de lourdes pénalités de remboursement anticipé, ce qui rend les emprunteurs moins susceptibles de choisir cette option. Dans certains cas, l’emprunteur peut même être empêché de rembourser le prêt par anticipation en toutes circonstances, ou peut être bloqué pendant un certain nombre d’années avant de pouvoir rembourser par anticipation. Ces restrictions réduisent ainsi le risque de pertes liées au remboursement anticipé par les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.
Dans certains cas, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales peuvent bénéficier des hypothèques sous-jacentes comportant une clause de défaisance. Cela signifie que l’emprunteur ne peut pas simplement payer en espèces pour rembourser le prêt plus tôt. Au lieu de cela, l’emprunteur doit fournir au prêteur un produit de garantie d’une valeur équivalente, généralement sous la forme de bons du Trésor ou de billets. Les investisseurs obtiendront alors un intérêt dans ces titres, ce qui donne un revenu très fiable et régulier. Dans certains cas, la défaisance n’est pas obligatoire pour l’emprunteur, mais plutôt une alternative au remboursement anticipé du prêt en espèces.