La propriété en tant que classe d’actifs est l’une des plus attrayantes disponibles. La classe d’actifs immobiliers combine le potentiel d’appréciation du capital avec des flux de trésorerie constants grâce à la perception des loyers. D’autre part, les investisseurs qui achètent une propriété doivent faire face à la relative illiquidité de l’immobilier ainsi qu’aux défis inhérents à la gestion d’une classe d’actifs, qui peuvent avoir plus de points communs avec la gestion d’une entreprise qu’avec d’autres véhicules d’investissement passifs.
L’un des principaux avantages de l’immobilier en tant que classe d’actifs est qu’il offre un potentiel de cash-flow important. Les obligations offrent généralement des flux de trésorerie, bien qu’à des taux faibles par rapport à leur niveau de risque, et les actions portant des dividendes tirent généralement l’essentiel de leur potentiel de croissance de l’appréciation des prix plutôt que des paiements de dividendes. L’immobilier d’investissement, cependant, a tendance à fournir la majeure partie de son rendement sous forme de revenu net d’exploitation (NOI). Tant que la propriété fonctionne correctement, son propriétaire devrait bénéficier d’un revenu en espèces régulier, même après avoir payé à la fois les dépenses d’exploitation et le service de la dette.
Les investisseurs immobiliers bénéficient de la possibilité d’utiliser l’effet de levier. Le financement immobilier peut être disponible à des niveaux allant jusqu’à 80 % du prix d’achat, de sorte que les propriétaires immobiliers peuvent utiliser la dette pour profiter de la croissance des valeurs et des NOI croissants et multiplier leurs effets positifs. D’autres classes d’actifs, telles que les actions, qui offrent la possibilité d’utiliser l’effet de levier sont généralement soumises à des appels à court terme. Le financement immobilier dure de longues périodes fixes, ce qui permet aux investisseurs de surmonter plus facilement les aléas du marché.
L’immobilier en tant que classe d’actifs offre également un potentiel d’appréciation. Bien que l’immobilier puisse perdre de la valeur, il offre généralement une appréciation à long terme égale ou supérieure au taux d’inflation. Le potentiel de valorisation vient du fait que l’immobilier est un bien tangible qui se fait rare, car aucun terrain supplémentaire n’est créé.
Le caractère tangible de l’immobilier est également lié à l’un de ses inconvénients majeurs : il nécessite une gestion. Bien qu’il soit possible de devenir propriétaire d’un bien au sein d’une structure passive, la plupart des actifs immobiliers nécessitent que quelqu’un effectue des tâches telles que la perception des loyers, le paiement des factures, l’entretien des bâtiments et la location des espaces vacants. Cela rend la propriété beaucoup plus difficile à posséder que les actifs passifs tels que les actions et les obligations.
Les actions, obligations et autres classes d’actifs papier présentent un avantage supplémentaire par rapport aux investissements immobiliers car ils sont liquides. La plupart des investissements en papier peuvent être rapidement négociés à très peu de frais. La propriété en tant que classe d’actifs, cependant, est illiquide. Vendre une propriété au juste prix du marché prend généralement des semaines ou des mois et implique des frais de transaction pouvant aller de 1 à 10 %. Pour les investisseurs qui doivent être en mesure de convertir rapidement leurs actifs en espèces, l’immobilier n’est généralement pas un bon choix.