Lorsqu’un propriétaire fait défaut sur son prêt hypothécaire et fait face à une forclusion, le prêteur hypothécaire essaiera de réduire le plus possible sa perte. L’atténuation des pertes est la tentative du prêteur de récupérer autant de la valeur du prêt que possible, étant entendu qu’il subira probablement une perte financière, mais que la perte sera moindre que si le prêt faisait l’objet d’une saisie.
La plupart des grands prêteurs hypothécaires ont un département d’atténuation des pertes qui travaille à négocier les conditions avec le propriétaire afin d’éviter la forclusion. Il existe plusieurs types d’atténuation des pertes qui peuvent être utilisés, et peut-être le type le plus connu est-il la vente à découvert. Une vente à découvert signifie que le prêteur accepte moins que ce qui est dû sur la propriété comme remboursement intégral du prêt. En d’autres termes, le paiement est inférieur à ce qui est dû, d’où une vente «à découvert».
Très souvent dans le cadre d’une vente à découvert, un investisseur immobilier agira au nom d’un propriétaire confronté à la forclusion. L’investisseur prépare toutes les informations dont le prêteur a besoin pour considérer l’affaire, et dans une vente à découvert réussie, le prêteur accepte les conditions de l’investisseur pour l’achat de la propriété. Cela réduit les pertes financières pour le prêteur, empêche le propriétaire de perdre sa maison et l’investisseur profite de l’achat d’une propriété pour un prix inférieur à sa valeur marchande.
D’autres types d’atténuation des pertes comprennent la modification du prêt, où le taux d’intérêt, le solde du principal et d’autres conditions du prêt peuvent être modifiés, et une abstention spéciale, où le paiement mensuel du propriétaire est réduit ou il est autorisé à manquer un ou plusieurs paiements. L’objectif principal de l’une des nombreuses options disponibles est de garder le propriétaire dans sa maison, minimisant ainsi les pertes pour toutes les personnes impliquées.
L’atténuation des pertes a été introduite à l’origine dans le cadre d’un effort de collaboration entre le gouvernement fédéral et le secteur hypothécaire. Il est utilisé par les prêteurs hypothécaires depuis de nombreuses années, mais a connu une croissance rapide depuis la fin de 2006, lorsque le taux de saisies immobilières aux États-Unis a considérablement augmenté et que des centaines de sociétés de prêts hypothécaires ont été contraintes de faire faillite ou de fermer leurs portes. Malgré ce fait, et peut-être à cause de cela, les prêteurs se concentrent d’abord sur la recherche d’un moyen pour le propriétaire de conserver sa maison. Le plus souvent, des dispositions peuvent être prises pour atteindre cet objectif par un conseiller en atténuation des pertes, la forclusion étant un dernier recours.