Lorsque la relation entre un propriétaire et un locataire devient inapplicable, le propriétaire peut juger nécessaire d’expulser un locataire par les voies légales. L’expulsion est définitivement un processus légal, et un propriétaire doit suivre chaque étape à la lettre pour réussir. Un juge décide en fin de compte si un propriétaire peut ou non légalement expulser un locataire, et dans de nombreuses juridictions, seul le département du shérif ou l’équivalent peut réellement utiliser la force pour expulser les locataires et leurs biens.
Une chose qu’un propriétaire ne peut pas faire pour expulser un locataire est de changer les serrures ou de refuser l’accès physique à la propriété. Les services publics ne peuvent pas être coupés et les réparations essentielles liées à la sécurité ou à l’assainissement doivent toujours être effectuées. Toute utilisation d’intimidation, de refus d’accès ou de dommages physiques à la structure serait considérée comme un acte illégal appelé expulsion constructive. Les locataires peuvent poursuivre les propriétaires devant les tribunaux pour de telles activités.
Afin d’expulser un locataire légalement, le propriétaire doit d’abord mettre fin à la location. Cela signifie rédiger un avis d’expulsion légal, qui peut également être appelé un avis de départ. Cependant, cet avis d’expulsion est plus un coup de feu officiel qu’une véritable ordonnance exécutoire. L’avis doit indiquer le motif de l’expulsion proposée, ainsi qu’une date précise à laquelle les locaux doivent être abandonnés. Cela peut aller de trois jours pour le non-paiement du loyer à plusieurs mois pour une violation générale du bail ou une décision unilatérale de mettre fin au bail.
Une fois que le locataire a reçu le premier avis d’expulsion, il a le droit de résoudre le problème en privé. Cela pourrait signifier payer le loyer en souffrance ou se débarrasser d’un animal de compagnie non autorisé ou éliminer une nuisance de la propriété. Si le locataire prend une telle résolution, le propriétaire ne devrait pas être en mesure de poursuivre une expulsion légale. Si le locataire ne répond pas à l’avis d’expulsion dans le délai imparti, cependant, un propriétaire peut passer à l’étape légale suivante.
Une fois le délai définitivement écoulé, et pas une minute avant, le propriétaire doit déposer une plainte contre le locataire devant un tribunal local. Cette action est souvent appelée pétition du propriétaire pour restitution ou plainte pour entrée forcée. Le locateur doit également fournir des copies du bail au tribunal, ainsi qu’une copie de l’avis d’expulsion. Le tribunal peut également exiger des frais de dossier. Une fois que le propriétaire a présenté tous les documents et payé les frais, le tribunal doit fournir une heure et une date pour se présenter à une audience.
Pendant ce temps, le propriétaire doit s’assurer que le locataire reçoive tous les avis légaux concernant l’audience d’expulsion à venir. Ces documents juridiques doivent être délivrés par un tiers désintéressé, qu’il s’agisse d’un shérif adjoint, d’un agent d’huissier professionnel ou de tout adulte non lié ou employé par le propriétaire. Le locataire doit avoir physiquement possession des documents judiciaires pour être considéré comme signifié. S’il n’est pas légalement signifié, le processus d’expulsion devra peut-être recommencer, avec une nouvelle date d’audience et un nouveau juge.
Les locataires qui ont reçu un avis d’audience d’expulsion imminente ont le droit de fournir une réponse à la requête du propriétaire. Une réponse acceptable pourrait être la preuve d’un paiement de loyer, la preuve d’un acte répréhensible de la part du propriétaire ou une violation manifeste d’un code de santé. Si le locataire ne fournit pas de réponse acceptable ou ne dépose pas une demande reconventionnelle avant la date d’audience, le juge peut inscrire un jugement par défaut pour le propriétaire et l’expulsion physique réelle peut avoir lieu après un nombre de jours spécifié.
Si l’affaire est portée devant un juge, les deux parties peuvent présenter des preuves de violation du bail ou d’autres plaintes. Des témoins peuvent être appelés à témoigner. Le juge examinera les preuves et rendra une décision quant à savoir si le propriétaire peut ou non procéder à une expulsion. Si le juge donne raison au propriétaire, le locataire peut n’avoir que quelques jours pour quitter les lieux avant qu’un adjoint du shérif ordonné par le tribunal n’entre dans les lieux et oblige à s’y conformer.
Certains propriétaires trouvent plus facile de permettre aux mauvais locataires de continuer à occuper un bien locatif plutôt que de passer par la procédure légale d’expulsion. D’autres peuvent décider d’exercer des représailles contre les locataires pour avoir signalé une violation ou avoir insisté pour que des réparations soient effectuées en temps opportun. Cependant, la seule façon d’expulser un locataire légalement est d’épuiser tous les autres efforts de bonne foi pour améliorer la relation et de suivre le processus à la lettre afin d’obtenir une réparation juridique.