Le domaine éminent est le droit d’un organisme gouvernemental – normalement un pays, un état, une ville, une ville ou un comté – de s’approprier légalement la propriété d’un particulier pour son propre usage. Que le propriétaire ne veuille pas se séparer de son terrain ou de sa résidence n’a pas d’importance et il dispose de très peu de voies de recours juridiques. Si l’organisme gouvernemental en question souhaite prendre la propriété, il a pleinement le droit de le faire.
Aux États-Unis, il était généralement admis qu’un gouvernement ne pouvait saisir une propriété privée que si c’était pour un usage public nécessaire et justifiable. Le processus, également connu sous le nom de condamnation, était généralement exercé dans des cas spécifiques, ayant souvent à voir avec une sorte de construction d’utilité publique. Par exemple, un terrain a été approprié en vertu de lois domaniales éminentes s’il se trouvait sur le tracé d’une autoroute proposée ou si certaines sections d’une propriété étaient nécessaires pour installer des lignes d’égout, d’électricité ou de téléphone. Des domaines éminents ont également été exercés pour la construction d’écoles et de parcs, ou pour s’emparer de zones urbaines devenues si délabrées qu’elles représentaient un danger pour la population locale.
On a traditionnellement cru que les auteurs de la Constitution des États-Unis croyaient que les droits de propriété privée étaient sacrés et ne devaient pas être violés à moins qu’il n’y ait un besoin urgent lié au bien-être public. Cependant, les auteurs semblaient également se rendre compte que des abus étaient toujours possibles. Ainsi, le cinquième amendement à la Constitution a été créé. En bref, il stipule que les propriétaires fonciers doivent être équitablement indemnisés pour les biens saisis en vertu des lois domaniales éminentes, l’indemnisation étant basée sur une juste valeur marchande. La juste valeur marchande est généralement définie comme le prix le plus élevé qu’un vendeur privé offrirait pour la propriété.
Cependant, d’éminentes lois domaniales ont connu une transformation lorsque, en 2005, la Cour suprême des États-Unis a rendu sa décision dans l’affaire Kelo contre la ville de New London. Dans ce cas, la ville de New London, Connecticut, souhaitait condamner une portion importante de terrain qui se trouvait dans une zone économiquement défavorisée. Le terrain devait être transféré à un promoteur privé, qui avait l’intention de construire des maisons, des condominiums et des structures commerciales. Suzette Kelo, une habitante du quartier qui ne souhaitait pas perdre sa maison, a porté plainte contre New London.
La Cour suprême, dans une décision de cinq à quatre, a tranché en faveur de la ville. Il s’agissait d’une affaire historique, en ce sens qu’elle impliquait que l’usage public pouvait désormais être défini comme tout ce qui apportait des recettes fiscales supplémentaires à un organisme gouvernemental ou à une municipalité. Depuis lors, en raison principalement du tollé général, plus de 40 États ont modifié leurs lois sur les domaines éminents pour définir plus fermement le sens de usage public. Certaines constitutions stipulent maintenant explicitement que le domaine éminent ne peut pas impliquer le transfert de biens saisis à un particulier ou à une société pour des raisons de profit. D’autres États ont été moins stricts et, en 2009, la définition exacte du domaine éminent reste incertaine.