Kumulative Zinsen sind die Summe der Zinszahlungen, die auf ein Darlehen während seiner Laufzeit oder über einen bestimmten Zeitraum geleistet werden. Er wird berechnet, indem der zukünftige Wert (FV) des Darlehens durch seinen Barwert (PV) geteilt und dann eins abgezogen wird. Es wird normalerweise verwendet, um die Kosten zweier Kredite zu vergleichen, um zu bestimmen, welches wirtschaftlicher ist. Da bei bestimmten verzinslichen Finanzinstrumenten, wie Anleihen und Hypotheken, verdiente und gezahlte Zinsen steuerpflichtig oder von den US-Steuern befreit sind, sind kumulierte Zinsen auch beim Ausfüllen von US-Steuerformularen nützlich. Im Gegensatz zu den Methoden der effektiven effektiven Jahreszins (APR), der prozentualen Jahresrendite und der Discounted-Cashflow-Analyse berücksichtigt der kumulierte Zins weder den Zeitwert des Geldes noch die anfänglichen Kreditkosten, was ihn zu einer schlechteren Kennzahl für die tatsächlichen wirtschaftlichen Kosten macht.
Bei einer konventionellen Festhypothek machen die Zinszahlungen zu Beginn der Laufzeit des Darlehens einen höheren Prozentsatz der gesamten monatlichen Raten aus und nehmen mit zunehmendem Alter der Hypothek ab. Die kumulierten Zinsen steigen mit abnehmender Rate bis zu einem Maximum und sinken dann als Prozentsatz der gesamten Hypothekenzahlung während der Laufzeit des Darlehens; dies geschieht, da die Kapitalzahlungen einen immer größeren Prozentsatz der Gesamtzahlung ausmachen. Bei der Berechnung der kumulierten Zinsen wird davon ausgegangen, dass die Zinsen periodisch verzinst werden, wobei jedes Zahlungsdatum das Ende einer und der Beginn einer neuen Verzinsungsperiode markiert. Im Allgemeinen sieht die Marktkonvention vor, eine jährliche Aufzinsung für Verbraucherkredite und Hypotheken zu verwenden.
Darüber hinaus erfordert die Berechnung der kumulierten Zinsen für Hypotheken und Darlehen mit variablem Zinssatz, die einen variablen Zinssatz verlangen, einige Annahmen. Der Zinssatz für solche Darlehen wird regelmäßig neu festgelegt, was in den Darlehensbedingungen klar angegeben werden sollte. Daher müssen Annahmen über diese zukünftigen Zinssätze getroffen werden, um die kumulativen Zinsen oder eine beliebige Kennzahl für Rendite, Zinssatz oder Kosten zu berechnen. Bei der Berechnung der effektiven Jahreszinsen wird beispielsweise davon ausgegangen, dass sich der anfängliche Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens durchsetzen wird. Tatsächliche zukünftige Sätze können und tun dies häufig von den angenommenen zukünftigen Sätzen; sie führen zu erheblichen Unterschieden zwischen dem, was der Kreditnehmer oder Kreditgeber ursprünglich den kumulierten Zins berechnet hat, und dem, was sich tatsächlich herausstellt.