Debt Leverage ist ein Prozess zur Herstellung eines Gleichgewichts zwischen geschaffenen Schulden und der Rendite, die aus Investitionen erzielt wird, die durch die Schaffung dieser Schulden erworben wurden. Die allgemeine Idee hinter der Fremdfinanzierung besteht darin, zu verhindern, dass zu viele Ressourcen bei der Akquisition gebunden werden, während gleichzeitig die Rendite maximiert wird, die sich letztendlich aus der Investitionsmöglichkeit ergibt. Diese generelle Strategie wird häufig verwendet, wenn es um den Erwerb von Immobilien mittels Bankkrediten zur Finanzierung des Kaufs geht.
Der beste Weg, um den Schuldenhebel zu verstehen, besteht darin, ein Beispiel zu betrachten, das den Kauf einer Mietimmobilie beinhaltet. Anstatt alle verfügbaren Ressourcen für den Kauf der Immobilie zu verwenden, verwendet der Kreditnehmer einen Teil seiner Mittel, um die Anzahlung auf die Immobilie zu leisten. Der restliche Kaufpreis wird über eine Hypothek einer Bank oder eines anderen Finanzinstituts finanziert.
Unter der Annahme, dass die Darlehenszahlungen durch die monatlichen Mieteinnahmen aus der Vermietung der Immobilie an Mieter gedeckt werden, hat der Kreditnehmer einen Ausgleich zwischen den mit der Immobilie erzielten Einnahmen und der schrittweisen Tilgung der im Rahmen des Immobilienerwerbs entstandenen Schulden geschaffen. Auf dem Weg baut der Kreditnehmer Eigenkapital in der Immobilie mit einem Debt-Leverage-Ansatz auf. Gleichzeitig schafft er eine Position, in der zusätzliche Gewinne erzielt werden, wenn die Immobilie schließlich zu einem Preis verkauft wird, der über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Berücksichtigt man die Steuervorteile, erhöht der Leverage-Ansatz die Rendite der Anlage deutlich und verbraucht dabei relativ wenig Ressourcen des Kreditnehmers.
Dieselbe allgemeine Strategie des Schuldenhebels kann auch für andere Arten von Vermögenswerten verwendet werden, einschließlich des Erwerbs von Aktien. Solange die Renditen ausreichen, um die im Rahmen des Akquisitionsprozesses entstandenen Schulden zu decken, ist der Investor ausgeglichen. Wenn die Aktien schließlich mit Gewinn verkauft werden, geht der Anleger nicht nur mit vollständiger Rückzahlung der Schulden davon, sondern hat einen Gewinn vorzuweisen für den Aufwand, der ohne den Einsatz eines Debt-Leverage-Ansatzes nicht möglich wäre.
Obwohl der Einsatz von Debt Leverage als Anlageinstrument oft eine gute Idee ist, ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Marktvolatilität den Prozess stören kann. Sollte sich die erworbene Aktienoption nicht wie erwartet entwickeln, kann die Rendite nicht ausreichen, um die Rückzahlung des zur Zahlung der Aktien verwendeten Darlehens zu decken. Dies führt letztendlich zu einem Verlust und nicht zu einem Gewinn für den Anleger, da andere Vermögenswerte zur Tilgung der Schulden verwendet werden müssen.