Umschuldungsübertragung ist der im Vereinigten Königreich am häufigsten verwendete Rechtsbegriff für die Refinanzierung von Immobilien unter Verwendung derselben Immobilie als Sicherheit. Eine Übertragung ist die Übertragung des Eigentums an Eigentum. Umschuldung ist die Ersetzung eines Hypothekendarlehensgebers durch einen anderen, wobei der neue Darlehensgeber den alten Darlehensgeber abbezahlt und eine neue Haupthypothek auf die Immobilie platziert.
Die häufigste Verwendung der Umschuldung ist die Refinanzierung eines Eigenheims. Ein Hausbesitzer würde entscheiden, dass er eine bestehende Hypothek durch eine neue Hypothek ersetzen möchte, vielleicht mit einem besseren Zinssatz oder einer anderen Kreditlaufzeit. Er würde bei einem anderen Kreditgeber eine neue Hypothek beantragen, die durch dasselbe Eigentum gesichert ist. Der Erlös aus dem neuen Kredit soll zur Tilgung der bestehenden Hypothek auf dem Grundstück verwendet werden. Dann hätte das Haus eine neue erste Hypothek und der Hausbesitzer wäre für die Zahlung der Hypothekenzahlungen an den neuen Kreditgeber verantwortlich.
Dieser Prozess ist nicht auf Privathaushalte beschränkt. Die Umschuldung kann für alle Immobilien gelten, einschließlich gewerblicher Immobilien, die einer Refinanzierung unterzogen werden. Dreh- und Angelpunkt für die Anwendbarkeit des Begriffs ist, dass die ursprüngliche Immobilie die Sicherheit für beide Darlehen sein muss; mit anderen Worten, es muss der verpfändete Vermögenswert bleiben. Wenn ein Kreditnehmer die bestehende Hypothek auf eine Immobilie mit einem sonstigen nicht hypothekenbasierten Darlehen oder mit einer Hypothek auf eine andere Immobilie abbezahlt, würde die ursprüngliche Immobilie refinanziert, aber die Transaktion würde nicht als Umschuldung gelten.
Der Begriff ist eine einzigartige britische Bezeichnung für diesen Prozess für zeitgenössische Zwecke. In Großbritannien gibt es Fachleute, die sogenannte Remortgaging Conveyancers oder Conveyance Solicitors, die ausschließlich diese Art von Transaktionen abwickeln. Obwohl beide Begriffe und das Gesamtkonzept in jedem Rechtssystem, das auf dem englischen Common Law basiert, leicht definierbar sind, wird diese Transaktion in den meisten Rechtsordnungen nicht als Umschuldung bezeichnet. In den USA wird diese Praxis beispielsweise als Hypothekenrefinanzierung bezeichnet.
Die Umschuldung ist ein komplexer rechtlicher Prozess und erfordert in der Regel professionelle Unterstützung. Der Kreditnehmer im Umschuldungsverfahren muss sich für die neue Hypothek qualifizieren und die gleichen Schritte ausführen, die er bei der Beantragung der ursprünglichen Hypothek für die Immobilie durchführen musste. Dazu gehören Bonitätsprüfungen, Titelsuche und die Vorbereitung einer neuen Urkunde. Hinzu kommt der Zeitpunkt der Tilgung der bestehenden Hypothek und die Aufnahme einer Hypothekenbefriedigung, bevor die neue Titelversicherung ausgestellt und die neue Hypothek erfasst werden kann.