Una hipoteca de alto riesgo es un préstamo con el propósito de comprar una casa, específicamente para prestatarios que no cumplen con los criterios para una hipoteca estándar. Subprime es una descripción del acreedor, y es un indicador de malas calificaciones crediticias, generalmente de 600 o menos. Los clientes principales describen a los prestatarios con una calificación crediticia de 700 en adelante.
Debido al mayor riesgo con los prestatarios que tienen puntajes de crédito bajos, los prestamistas hipotecarios cobran tasas de interés más altas en una hipoteca de alto riesgo que en una hipoteca estándar. Aunque existe competencia dentro de esta industria, las tasas son consistentemente más altas que las disponibles a través del financiamiento tradicional.
Dentro de la industria de las hipotecas de alto riesgo, hay dos líneas de productos que son exclusivas de este mercado; hipotecas de tasa ajustable y 100% de financiamiento. Una hipoteca de tasa ajustable es aquella en la que la tasa de interés inicial es cercana a la prima por un período de tiempo establecido. Después de ese tiempo, la tasa aumenta por el resto de la vida de la hipoteca. Las opciones son 2/28, dos años a una tasa de interés introductoria y 28 años a una tasa más alta, o 3 años a una tasa más baja y 27 años a una tasa más alta.
Los prestatarios a menudo planean reparar su crédito durante los dos o tres años de la tasa de interés más baja y luego refinanciar con un prestamista tradicional antes de que la tasa más alta entre en vigencia. Los puntajes de crédito se pueden mejorar manteniendo un buen registro de pago, pagando deudas incobrables o dejando pasar el tiempo para la quiebra o la propuesta del consumidor para ser eliminada del informe.
La hipoteca de financiación del 100% permite a los prestatarios no realizar el pago inicial sino financiar el costo total de la hipoteca. Esto permite a los prestatarios que no tienen la capacidad de ahorrar el depósito mínimo del 5% del precio de compra comprar una casa.
Aunque no es exclusivo de la industria de las hipotecas de alto riesgo, los plazos más largos han aumentado el número de prestatarios que califican para hipotecas. Una hipoteca tradicional es que Estados Unidos tiene 25 años. Sin embargo, los prestamistas han ofrecido plazos hipotecarios de hasta 40 años en un esfuerzo por reducir los pagos mensuales a un monto asequible para un grupo más grande de prestatarios. Este plazo más largo aumenta significativamente los pagos de intereses a lo largo de la vida de la hipoteca.
Las hipotecas de alto riesgo tienen una tasa de incumplimiento más alta que las hipotecas estándar. Además, los prestamistas de hipotecas de alto riesgo a menudo cobran tarifas adicionales para calificar e incluyen cláusulas de compra, en las que se debe pagar una multa en caso de que la hipoteca se pague anticipadamente, mediante la refinanciación con otra compañía a una tasa de interés más baja.
La industria de las hipotecas de alto riesgo comercializa agresivamente sus productos a los consumidores. Una práctica común es cubrir un vecindario específico con presentaciones de información y ventas dirigidas a consumidores que desconocen su puntaje de crédito.
Los compradores bien calificados pueden aceptar una hipoteca de alto riesgo basada en la presentación de ventas, a pesar de que calificarían para el financiamiento tradicional. Esta práctica es especialmente común en áreas étnicamente concentradas, donde los prestamistas tradicionales niegan habitualmente el crédito a los prestatarios.
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