Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist der rechtliche Mechanismus, durch den ein Gläubiger oder Pfandgläubiger von einem Schuldner, der die Bedingungen eines Hypotheken- oder Schuldvertrags nicht eingehalten hat, rechtlich die Kontrolle über ein Eigentum erlangen kann. In verschiedenen Staaten und Nationen gibt es Gesetze, die festlegen, wie schnell ein Pfandgläubiger nach einer versäumten Zahlung abschließen kann. Ein Eigenheimbesitzer verliert alle Eigentumsrechte an einer Immobilie, nachdem der Pfandgläubiger darauf verzichtet.
Wenn ein Kreditnehmer eine fristgerechte Hypothekenzahlung nicht leistet, berechnet das Hypothekenunternehmen normalerweise eine Strafgebühr und benachrichtigt Kreditauskunfteien über den Zahlungsverzug. Viele Kreditgeber versuchen, Kreditnehmern entgegenzukommen, die mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind, da die Zwangsvollstreckung kostspielig sein kann. Von der Bank beauftragte Inkasso-Agenten versuchen, den Kreditnehmer zu kontaktieren und die unbezahlten Forderungen einzuziehen. Kreditgeber können sich dafür entscheiden, entweder Kreditnehmer abzuschotten, die sich keine Zahlungen leisten können, oder dem Kreditnehmer erlauben, einen Verkauf vor der Zwangsvollstreckung zu versuchen.
Bei Verkäufen vor der Zwangsvollstreckung handelt es sich um Kreditnehmer, die ihre Häuser nicht verkaufen können, weil der Marktpreis unter den Saldo der geschuldeten Hypothek gefallen ist und sich nun die Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können. Der Pfandgläubiger erklärt sich damit einverstanden, dass der Darlehensnehmer das Haus für weniger als den auf der Hypothek geschuldeten Betrag verkaufen kann. Diese Verkäufe werden auch als „Leerverkäufe“ bezeichnet und sowohl der Kreditnehmer als auch der Pfandgläubiger müssen mit einem Käufer einen Preis vereinbaren, bevor das Haus verkauft werden kann. Kreditnehmer, denen es gelingt, einen Leerverkauf erfolgreich zu verhandeln, vermeiden eine Zwangsvollstreckung, aber wenn ein Geschäft nicht erreicht werden kann, fährt der Kreditgeber normalerweise mit dem Zwangsvollstreckungsverfahren fort.
Ein Pfandgläubiger beantragt beim Amtsgericht die Zwangsvollstreckung der Wohnung. Ein Richter prüft die Unterlagen über die Platzierung des Pfandrechts und den Nachweis des Darlehensgebers, dass der Darlehensnehmer die Pfandrechtverpflichtung nicht erfüllt hat. Kreditnehmer haben das Recht, gegen eine Zwangsvollstreckung Einspruch einzulegen. Wenn der Kreditgeber jedoch nachweisen kann, dass der Kreditnehmer in Verzug ist, erlaubt der Richter dem Pfandgläubiger die Zwangsvollstreckung des Hauses. Eine Übertragung der Urkunde wird beim Gericht registriert, das die Wohnung vom Kreditnehmer auf den Pfandgläubiger überträgt. Das gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren endet damit, dass der Pfandgläubiger die Immobilie verkauft und die eingesammelten Mittel zur Begleichung der Schulden des Kreditnehmers verwendet.
Das Zwangsvollstreckungsverfahren kann für den Pfandgläubiger in Bezug auf die Rechtskosten kostspielig sein. Einige Pfandgläubiger versteigern zwangsversteigerte Häuser zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis, um langfristige Wartungskosten zu vermeiden. Kreditgeber, die keine Häuser versteigern, erhalten oft höhere Gebote, indem sie Häuser mit Hilfe von Maklern verkaufen, aber Maklergebühren und Steuern schmälern den Verkaufserlös.