Ein Leerverkauf ist eine Art von Immobilientransaktion, bei der eine Immobilie zu einem geringeren Betrag verkauft wird, als der Bank geschuldet wird. Wie der Begriff „Leerverkauf“ impliziert, ist die Bank „leer“, aber sie kann entscheiden, dass es besser ist, den Verkauf der Immobilie zuzulassen, als sie abzuschotten und den Verkauf auf diese Weise abzuwickeln. Leerverkäufe werden in der Regel von Menschen genutzt, die mehr Schulden für ihr Eigenheim haben, als das Eigenheim wert ist, oder von Personen, die Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten.
Damit ein Leerverkauf stattfinden kann, muss sich der Hypothekengläubiger an die Bank wenden und einen Leerverkauf beantragen. In einigen Fällen kann dies geschehen, nachdem die Bank begonnen hat, Mitteilungen herauszugeben, die darauf hinweisen, dass der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug ist, und in anderen Fällen kann der Kreditnehmer erkennen, dass ein Problem droht, und sich dafür entscheiden, die Bank proaktiv zu kontaktieren . Grundsätzlich muss der Kreditnehmer die Bank um Erlaubnis bitten, die Immobilie zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, als der Kreditnehmer schuldet, wobei der Kreditnehmer dann den Verkaufsbetrag an die Bank überweist.
Banken wollen in der Regel den vollen Kreditbetrag zurückfordern, wenn dies möglich ist. Sie wollen jedoch auch eine Zwangsvollstreckung einer Immobilie vermeiden, da eine Zwangsvollstreckung zeitaufwendig und teuer sein kann und die Bank nicht am Ende Eigentümer der Immobilie werden und diese verkaufen möchte. Wenn ein Kreditnehmer der Bank überzeugende Argumente vorlegen kann, kann die Bank daher darauf hinweisen, dass sie einen Leerverkauf in Betracht zieht.
Bei einem Leerverkauf, wenn die Immobilie bei einem Immobilienmakler gelistet ist, wird der Verkauf als „vorbehaltlich einer Leerverkaufsvereinbarung“ beschrieben. Jedes dem Verkäufer unterbreitete Angebot muss auch der Bank vorgelegt werden, und die Bank hat das Recht, Angebote abzulehnen. Sobald die Bank ein Angebot annimmt, kann der Verkauf der Immobilie wie gewohnt erfolgen, und wenn der Verkauf abgeschlossen ist, erhält die Bank den Erlös.
Für Kreditnehmer ist ein Leerverkauf definitiv besser als eine Zwangsvollstreckung. Leerverkäufe wirken sich immer noch negativ auf eine Kreditauskunft aus, aber nicht so stark, und ermöglichen es einem Kreditnehmer, sich von den Schulden zu befreien. Kreditnehmer sollten sich bewusst sein, dass die Schulden beim Verkauf nicht unbedingt immer erlassen werden, und es lohnt sich, die Bedingungen des Leerverkaufsvertrags von einem Anwalt überprüfen zu lassen, um festzustellen, ob die Bank die Schulden erlässt oder nicht. Wenn die Schuld erlassen wird, wird sie auch als steuerpflichtiges Einkommen behandelt, was bedeutet, dass der Kreditnehmer sie zum Zeitpunkt der Besteuerung deklarieren und Steuern darauf zahlen muss.
Menschen, die am Kauf von Immobilien interessiert sind, können mit dieser Art von Transaktion manchmal ein gutes Geschäft machen. Der Prozess ist jedoch etwas aufwendiger und unterliegt der Zustimmung der Bank, was stressig sein kann. Darüber hinaus sollten potenzielle Käufer immer einen Blick auf die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung werfen, insbesondere wenn es zu einem Rückgang der Immobilienwerte kommt, da ein Kauf auf dem freien Markt tatsächlich günstiger sein kann als ein Angebot auf eine Short Verkauf oder Zwangsvollstreckung.
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