Auch als Zuschussurkunde bekannt, ist eine Garantieurkunde ein Rechtsdokument, in dem der Verkäufer oder der Zuschussgeber dem Käufer oder Zuschussempfänger garantiert, dass die gekaufte Immobilie frei von Hypotheken, Pfandrechten oder anderen Belastungen ist. Handelt es sich um eine allgemeine Garantieurkunde, erstreckt sich die Garantie auf den Ursprung der Immobilie. Handelt es sich hingegen um eine bestimmte Garantieurkunde, garantiert der Verkäufer, dass keine Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen bestehen, solange er das Eigentum besitzt.
Eine Garantieurkunde stellt somit eine Methode zur Übertragung von Eigentum oder Eigentum an Immobilien dar, die dem Käufer Schutz bietet. Dies ist der Fall, weil der Verkäufer garantiert oder garantiert, dass er oder sie das Eigentum rechtmäßig besitzt. Eine Person, die eine Immobilie kauft oder eine Bank, die dem Verkäufer Geld leiht, um die Immobilie zu kaufen, möchte normalerweise nicht feststellen, dass die Immobilie nach Abschluss der Transaktion steuerliche oder mechanische Pfandrechte oder ausstehende Hypotheken hat. Wenn ein Verkäufer eine Garantieurkunde vorlegt und der Käufer später ein unbezahltes Pfandrecht oder eine andere finanzielle Belastung entdeckt, kann der Käufer den Verkäufer gerichtlich belangen. Da Verkäufer sterben könnten, über begrenzte finanzielle Mittel verfügen oder Konkurs anmelden könnten, werden Immobilientransaktionen mit Garantieurkunden oft von Titelrecherchen und Titelversicherungen begleitet.
In der Regel wird eine Titelsuche oder eine Titelzusammenfassung von einer Titelfirma durchgeführt, bei der Forscher öffentliche Dokumente untersuchen – normalerweise Immobiliendokumente des Landkreises. Es gibt drei wesentliche Bereiche, die untersucht werden. Zunächst werden der genaue Standort und das rechtliche Eigentum festgelegt; Zweitens wird die Immobilie auf ausstehende Hypotheken, Pfandrechte oder Urteile überprüft, die den Käufer daran hindern würden, einen eindeutigen Titel zu erhalten. Titel werden in der Regel nach Abschluss der Recherche als gut, marktgängig, zweifelhaft oder schlecht aufgeführt. Drittens liefert die Titelsuche Details zu Dienstbarkeiten oder anderen Beschränkungen der Immobilie.
Zusammen mit einer Garantieurkunde kaufen Hauskäufer normalerweise eine Eigentumsversicherung, um einen klaren Titel zu gewährleisten. Wenn Kreditgeber Hypothekenfonds bereitstellen, benötigen die Kreditgeber diese Versicherung; die Gebühr wird nur einmal, in der Regel bei Abschluss einer Immobilie, für die Rechtstitelversicherung entrichtet. Die Titelversicherung ist für Eigentümer, Käufer und Kreditgeber verfügbar. Eigentümern wird versichert, dass das in der Garantieurkunde abgegebene Versprechen auf einen eindeutigen Titel recherchiert wurde, während Kreditgeber versichert sind, dass es keine Urteile, Pfandrechte oder andere Belastungen für das Eigentum gibt. Einige erweiterte Eigentumsrichtlinien decken auch andere Bereiche ab, beispielsweise Verstöße gegen Baugenehmigungen oder Beschränkungen von Vereinbarungen.