Ein entscheidender Faktor für die Entscheidung, ein Eigenheim zu refinanzieren, ist, ob der neue Zinssatz den Hypothekenwert um einen ausreichenden Betrag senkt, um die Abschlusskosten der Refinanzierung zu decken. Die Kreditabschlusskosten bestehen aus einer Reihe von Gebühren und anderen Kosten, die Kreditnehmer zahlen müssen, um eine neue Hypothek zu erhalten. Diese Gebühren liegen in der Regel zwischen 2 und 3% des Kreditbetrags. Die Abschlusskosten können in vier Kategorien eingeteilt werden: Kreditgebergebühren, Gebühren Dritter, Vorauszahlungen und Treuhandgebühren sowie staatliche Gebühren und Steuern.
Die häufigsten Gebühren, die Kreditgeber von Kreditnehmern erheben, sind die Antragsgebühr, die Kreditvergabegebühr und die Rabattpunkte. Um ihre Verwaltungskosten zu decken, berechnen die meisten Kreditgeber den Kreditnehmern eine Antragsgebühr. Die Kreditvergabegebühr ist in der Regel eine der größten Kosten für den Abschluss einer Refinanzierung. Sie wird als Prozentsatz der Kreditsumme berechnet und beträgt in der Regel 1 bis 2 % oder mehr. Beträgt die Kreditvergabegebühr weniger als 1%, gleicht der Kreditgeber den niedrigeren Betrag in der Regel dadurch aus, dass er dem Kreditnehmer in anderen Bereichen höhere Gebühren oder sogar einen höheren Zinssatz in Rechnung stellt.
Viele Kreditnehmer entscheiden sich dafür, die Zinsen für ihr Darlehen zu senken, indem sie dem Hypothekengeber sogenannte Diskontpunkte oder Diskontgebühren zahlen. Kreditgeber berechnen in der Regel 1% des Kreditbetrags, um den Gesamtzinssatz von 1/8 auf 1/4% zu senken. Die meisten Kreditgeber verlangen von den Kreditnehmern auch andere Vorabkosten für die Refinanzierung ihres Eigenheims, einschließlich Bearbeitungs- und Zeichnungsgebühren.
Drittgebühren sind die Kosten für den Abschluss der Refinanzierung, die Kreditnehmer an Verkäufer zahlen müssen, die bestimmte Aufgaben oder Dienstleistungen ausführen, die zum Abschluss des Kredits erforderlich sind. Wertgutachten sind durchzuführen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln und sicherzustellen, dass der Kreditbetrag den Wertansatz nicht übersteigt. Eine Eigentumsversicherung ist erforderlich, um Kreditgeber gegen Verluste zu versichern, die aus Problemen mit einem Eigentumstitel resultieren. Die Kosten der Police richten sich nach der Höhe des Darlehens und dem Standort der Immobilie. Eine Abschlussgebühr wird an den für die Durchführung des Abschlusses zuständigen Anwalt oder die Abschlussfirma gezahlt.
Eine weitere Gruppe von Abschlusskosten für Refinanzierungen, die Kreditnehmer in der Regel zahlen, sind Vorauszahlungen und Treuhandkosten. Vorausbezahlte Zinsen sind das Geld, das Kreditnehmer auf die bis zum ersten Tag des Monats fälligen Zinsen zahlen. Die Höhe dieses Aufwands richtet sich nach dem Zinssatz des Darlehens und dem Abschlussstichtag. In den USA müssen Kreditnehmer, die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) erhalten, eine private Hypothekenversicherung bezahlen. Sie müssen diese Kosten nicht aus eigener Tasche bezahlen, da die Kosten, in der Regel 1 1/2 % des Darlehensbetrags, im Darlehen enthalten sind.
In Fällen, in denen der Kreditbetrag mehr als 80 % des Schätzwerts der Immobilie beträgt, können Kreditgeber von Kreditnehmern verlangen, monatliche Einzahlungen auf ein Treuhandkonto für die Grundsteuer und die Hausratversicherung zu leisten. Die Zahlungen sind anteilig, in der Regel etwa 1/12 der geschätzten jährlichen Steuern und Versicherungen. Die meisten Kreditgeber verlangten von den Kreditnehmern, dass sie mehrere Monate der Treuhandzahlung im Voraus bezahlen, um sicherzustellen, dass im Falle von höheren als den erwarteten Kosten ausreichende Mittel für die Zahlung der Steuern und Versicherungen vorhanden sind.
Die letzte Hauptkategorie der Kreditabschlusskosten wird von regionalen und lokalen Regierungen erhoben. Viele Gemeinden erheben Aufzeichnungsgebühren für die Eintragung von Urkunden und Hypotheken in das öffentliche Register. In einigen Landkreisen und Bundesstaaten der USA werden für die Refinanzierung eines Eigenheims Übertragungssteuern erhoben. Diese Kosten sind je nach Standort unterschiedlich und werden nicht vom Hypothekengeber festgelegt.
Um sicherzustellen, dass die Verbraucher sich der Kosten bewusst sind, die mit der Aufnahme eines Refinanzierungsdarlehens verbunden sind, sind Hypothekengeber in den USA gesetzlich verpflichtet, ihren Kunden ein Dokument namens „Good Faith Estimate of Closing Costs“ auszuhändigen. Sie muss den Kunden innerhalb von drei Werktagen nach Eingang des Kreditantrags beim Kreditgeber ausgehändigt werden. Die Schätzung der Abschlusskosten nach Treu und Glauben listet den Hypothekenzins, die Laufzeiten und die Abwicklungskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen auf.
Kosten und Gebühren können je nach Kreditgeber und Standort variieren. Einige Kreditgeber können zusätzliche Gebühren erheben. Vor der Einreichung eines vollständigen Kreditantrags sollten Kreditnehmer die Abschlusskosten der Refinanzierung verschiedener Kreditinstitute vergleichen, bevor sie sich für einen Hypothekengeber entscheiden.
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