Cuando la relación entre el propietario y el inquilino se vuelve impracticable, el propietario puede considerar necesario desalojar a un inquilino a través de canales legales. El desalojo es definitivamente un proceso legal, y el propietario debe seguir cada paso al pie de la letra para que tenga éxito. En última instancia, un juez toma la decisión sobre si un propietario puede o no desalojar legalmente a un inquilino, y en muchas jurisdicciones solo el departamento del alguacil o equivalente puede usar la fuerza para desalojar a los inquilinos y sus propiedades.
Una cosa que un arrendador no puede hacer para desalojar a un inquilino es cambiar las cerraduras o negarle el acceso físico a la propiedad. No se pueden cortar los servicios públicos y aún se deben realizar las reparaciones esenciales relacionadas con la seguridad o el saneamiento. Cualquier uso de intimidación, denegación de acceso o daño físico a la estructura se consideraría un acto ilegal llamado desalojo constructivo. Los inquilinos pueden demandar a los propietarios en los tribunales por tales actividades.
Para desalojar a un inquilino legalmente, el arrendador primero debe terminar el arrendamiento. Esto significa redactar un aviso de desalojo legal, que también se puede llamar aviso de desalojo. Sin embargo, este aviso de desalojo es más un disparo oficial a través del arco que una orden real ejecutable. El aviso debe indicar el motivo del desalojo propuesto, junto con una fecha específica en que se debe abandonar el local. Esto podría ser desde tres días por falta de pago del alquiler hasta varios meses por una infracción general del contrato de arrendamiento o una decisión unilateral de finalizar el arrendamiento.
Una vez que el inquilino ha recibido la primera notificación de desalojo, tiene derecho a resolver el problema de forma privada. Esto podría significar pagar el alquiler vencido o deshacerse de una mascota no autorizada o eliminar una molestia de la propiedad. Si el inquilino toma tal resolución, el propietario no debería poder perseguir un desalojo legal. Sin embargo, si el inquilino no responde al aviso de desalojo en el tiempo especificado, el propietario puede pasar al siguiente paso legal.
Una vez que el límite de tiempo ha terminado definitivamente, y ni un minuto antes, el propietario debe presentar un caso contra el inquilino en un tribunal local. Esta acción a menudo se denomina Petición de restitución del propietario o Reclamación por entrada forzosa. El propietario también debe proporcionar copias del contrato de arrendamiento a la corte, así como una copia del aviso de desalojo. El tribunal también puede exigir una tarifa de presentación. Una vez que el arrendador ha presentado toda la documentación y pagado la tarifa, el tribunal debe proporcionar una fecha y hora para comparecer a la audiencia.
Mientras tanto, el propietario debe asegurarse de que el inquilino reciba todos los avisos legales sobre la próxima audiencia de desalojo. Estos documentos legales deben ser entregados por un tercero desinteresado, ya sea un alguacil adjunto, un servidor de proceso profesional o cualquier adulto no relacionado o empleado por el propietario. El inquilino debe tener posesión física de los documentos de la corte para que se le considere notificado. Si no recibe la notificación legal, es posible que el proceso de desalojo deba comenzar de nuevo, con una nueva fecha de audiencia y juez.
Los inquilinos que hayan recibido notificación de una audiencia de desalojo inminente tienen derecho a dar una respuesta a la petición del propietario. Una respuesta aceptable podría ser prueba de pago de alquiler, evidencia de irregularidades por parte del arrendador o una clara violación de un código de salud. Si el inquilino no proporciona una respuesta aceptable o presenta una contrademanda antes de la fecha de la corte, el juez puede dictar un fallo en rebeldía para el propietario y el desalojo físico real puede tener lugar después de un número específico de días.
Si el caso va a una audiencia ante un juez, ambas partes pueden presentar evidencia de violaciones del contrato de arrendamiento u otras quejas. Se puede llamar a testigos para que ofrezcan testimonio. El juez considerará la evidencia y tomará una decisión sobre si el arrendador puede o no proceder con el desalojo. Si el juez falla a favor del arrendador, el inquilino puede tener solo unos días para desocupar el local antes de que un ayudante del alguacil por orden judicial entre al local y obligue a cumplir.
A algunos propietarios les resulta más fácil permitir que los inquilinos malos sigan ocupando una propiedad de alquiler en lugar de pasar por el proceso legal de desalojo. Otros pueden decidir tomar represalias contra los inquilinos por informar una infracción o insistir en las reparaciones oportunas. Sin embargo, la única forma de desalojar a un inquilino legalmente es agotar todos los demás esfuerzos de buena fe para mejorar la relación y seguir el proceso al pie de la letra para obtener una reparación legal.