Un apartamento cooperativo es una unidad de vivienda que una persona puede ocupar después de comprar
las acciones
en el objeto
corporación
que es dueño de la cooperativa. En lugar de comprar realmente la propiedad, el residente solo compra una corporación, en los EE. UU., Generalmente una Corporación de Responsabilidad Limitada (
S.A (LLC)
) – al que pertenece el edificio. Hay tanto ventajas como desventajas en este tipo de arreglo de vivienda, pero muchas cooperativas se consideran propiedades altamente deseables, particularmente aquellas en vecindarios ricos. Aunque a menudo se comparan con los condominios, las cooperativas difieren mucho en el método de propiedad y en el proceso de solicitud de residencia.
¿Cómo funciona?
Un edificio de apartamentos cooperativo es propiedad de una corporación sin fines de lucro. Las personas pueden comprar acciones de la corporación, lo que les da derecho a vivir en una unidad específica del edificio y a votar en asuntos relacionados con la cooperativa en su conjunto. En general, cuanto más grande es el apartamento, más votos tiene el propietario. Las cooperativas generalmente eligen o hacen que cada miembro participe en una junta de representantes, que maneja los asuntos y hace cumplir los estatutos de la cooperativa. Los residentes también deben pagar una tarifa mensual, que se destina al pago de la hipoteca del edificio de la cooperativa y cubre las tarifas de mantenimiento, el seguro, los impuestos inmobiliarios, algunos servicios públicos y los salarios de cualquier personal del edificio.
Ventajas
A muchas personas les gusta el entorno de vida de las cooperativas, ya que tienden a tener una baja rotación de vecinos, todo el mantenimiento y las reparaciones están a cargo de la corporación y tienen voz en muchos aspectos del edificio. Además, tener tantas personas trabajando juntas puede facilitar la obtención de nuevos servicios de los gobiernos locales u obtener descuentos en cosas como servicios públicos o de limpieza. Este tipo de arreglo también elimina la necesidad de un propietario externo, lo que puede acelerar asuntos como reparaciones o desalojos. Los apartamentos cooperativos pueden brindar servicios que no se encuentran en otros arreglos de vivienda, como cooperativas de crédito, clubes de compra de alimentos y actividades planificadas. En términos generales, las cooperativas son más seguras que otros tipos de viviendas y tienen menos casos de vandalismo.
Transferir la membresía de un apartamento cooperativo puede ser más fácil que vender otro tipo de vivienda, ya que, siempre que la junta apruebe la venta, el residente solo necesita transferir un certificado de acciones al nuevo residente. Esto elimina la necesidad de trámites como escrituras. Además, algunas de las tarifas mensuales son deducibles de impuestos en algunas regiones, y debido a que la corporación generalmente no tiene fines de lucro, las tarifas no suelen aumentar a menos que sea necesario para conservar o mantener el edificio.
Desventajas
Una de las principales desventajas de este tipo de arreglo de vivienda es el proceso de compra de uno. Todos los miembros potenciales de un apartamento cooperativo deben ser aprobados por la junta directiva, y el proceso de investigación suele ser extenso. Por lo general, incluye cosas como el historial crediticio del solicitante, antecedentes personales, si el solicitante tiene mascotas u otras propiedades y si el solicitante sería compatible con los residentes existentes. Las juntas directivas de las cooperativas en áreas exclusivas pueden ser extremadamente selectivas. Además, la junta tiene el poder de desalojar a los residentes si no cumplen con las reglas del edificio y, a menudo, lo hace muy rápidamente si se rompe alguna regla o si no se pagan las cuotas mensuales.
También hay varias desventajas financieras para las cooperativas. En términos generales, los pagos iniciales de las acciones son más altos que otros tipos de vivienda, y los bancos pueden dudar en financiar préstamos para acciones, ya que no son tan estables como la propiedad real. Esto es particularmente cierto en el caso de las cooperativas de arrendamiento de tierras, en las que la corporación propietaria de la cooperativa arrienda, pero no posee, el terreno físico sobre el que se construye el edificio. Esta situación también es peligrosa para los residentes, ya que la cooperativa y todos los residentes podrían tener que mudarse si el propietario decide no renovar el contrato de arrendamiento. Además, las tarifas mensuales pueden ser más altas en algunas cooperativas que en algunos condominios.
Vender o subarrendar también puede ser un problema. Muchas juntas no permiten a los residentes subarrendar sus apartamentos en absoluto, y las que lo hacen generalmente requieren que la junta apruebe previamente al subarrendatario. Además, algunas cooperativas controlan por cuánto se pueden vender los apartamentos. Todo esto puede hacer que las cooperativas sean menos atractivas como propiedad de inversión. Por otro lado, muchas cooperativas no aceptan solicitudes de personas que no vivirán en el apartamento a tiempo completo, por lo que esto puede no ser un problema para los propietarios.
En comparación con los condominios
La principal diferencia entre un apartamento cooperativo y un condominio es el proceso de compra y la propiedad. Las personas que quieren comprar un condominio no tienen que ser aprobadas por una junta, y los residentes realmente son dueños de la propiedad física y el espacio dentro del condominio, en lugar de las acciones de una corporación. Esto significa que pueden subarrendarlo o venderlo a voluntad. El propietario de un condominio también puede tener que pagar tarifas a una Asociación de propietarios de viviendas (HOA) para hacerse cargo de los cargos de mantenimiento y los salarios del personal, pero la HOA generalmente no está tan directamente involucrada con todos los residentes como lo está la junta directiva de una cooperativa. Los residentes de un condominio tienden a tener menos control sobre lo que sucede en el edificio, como cuando las áreas comunes obtienen pisos nuevos o qué servicio se contrata para cuidar el césped.
Desde el punto de vista financiero, generalmente es más fácil obtener un préstamo o financiamiento para comprar un condominio que para una cooperativa, ya que los condominios son propiedad física y, por lo tanto, son más estables que las acciones de la cooperativa. Además, por lo general no hay límites sobre cuánto puede vender el propietario la propiedad, lo que la convierte en una mejor opción para los inversores que una cooperativa. Sin embargo, los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria se evalúan para cada unidad individual de un condominio, en lugar de para todo el edificio como en una cooperativa, lo que puede ser costoso.