Les propriétaires et les locataires sont tous deux légalement tenus d’honorer les termes spécifiques d’un contrat de location, ni plus ni moins. À quelques exceptions notables près, les propriétaires ne sont pas tenus de justifier la résiliation d’un contrat de location à la fin du contrat. Cependant, il pourrait être dans l’intérêt du propriétaire de fournir un motif de résiliation pendant la période couverte par le bail. Mettre fin à un contrat de location n’est pas la même chose qu’une procédure formelle d’expulsion aux yeux de la loi.
Lorsqu’un propriétaire propose un contrat de location à un nouveau locataire, toutes les conditions et règles doivent être clairement énoncées. Cet accord doit inclure un langage spécifique concernant les résiliations, les renouvellements, la sous-location et un avis approprié des changements. Certains contrats de location et baux exigent que les propriétaires fournissent un motif de résiliation, mais beaucoup ne le font pas. Le locataire peut supposer que le bail sera automatiquement renouvelé après l’expiration du bail initial, mais ce renouvellement est souvent à la discrétion du propriétaire. À ce stade, un propriétaire peut refuser de proposer un nouveau contrat de location sans fournir de motif au locataire, du moins en vertu de la plupart des lois sur les propriétaires/locataires.
Une exception notable est dans le cas de l’aide publique à la location de logements, comme le financement de la section 8 fourni par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) aux États-Unis. Les propriétaires qui acceptent des subventions au logement de HUD ne peuvent pas résilier un contrat de location sans fournir une raison légale pour le faire. Le propriétaire peut prétendre qu’un locataire a enfreint des conditions spécifiques du bail, par exemple en ne payant pas le loyer à temps, en détruisant la propriété ou en permettant à une activité illégale de se produire sur la propriété. La résiliation d’un bail peut s’accompagner ou non d’une procédure d’expulsion légale. L’expulsion implique un long processus judiciaire, mais la résiliation d’un contrat de location est souvent une affaire de contrat privé.
Les propriétaires ne peuvent pas retirer physiquement un locataire de la propriété louée tant qu’un avis d’expulsion officiel n’a pas été signifié. Cette règle peut sembler favoriser le locataire, mais il reste la question d’un bail. En vertu d’un certain nombre de lois sur les propriétaires/locataires, un propriétaire n’a qu’à fournir un préavis de 30 jours avant de résilier un contrat de location. Un locataire indésirable confronté à une expulsion ordonnée par le tribunal ne peut pas profiter des avantages de l’accord après l’expiration de ce délai. Le propriétaire peut avoir à fournir un motif d’expulsion dans le cadre d’une procédure judiciaire, mais il n’est pas contractuellement tenu de fournir un motif de résiliation de bail.
De nombreux baux et contrats de location prévoient des conditions légales de résiliation anticipée, y compris la réinstallation à des fins professionnelles ou militaires. Si un propriétaire peu scrupuleux omet délibérément d’effectuer des réparations ou de fournir un cadre de vie sûr, le locataire peut légalement quitter les lieux et refuser d’honorer le reste du contrat. C’est ce qu’on appelle l’expulsion indirecte lors de toute action civile intentée contre le propriétaire. Le propriétaire ne peut pas non plus contraindre un locataire à résilier prématurément un bail par des mesures de représailles ou discriminatoires.