Lors de l’examen de la vente et du remplacement d’immeubles commerciaux ou d’investissement, il peut être judicieux de se tourner vers un échange inversé. Cette méthode d’échange de propriété, également connue sous le nom d’échange inversé 1031 ou d’échange inversé 1031, est le résultat de la Revenue Procedure 2000-37, une loi fiscale fédérale promulguée aux États-Unis en septembre 2000.
Un échange 1031 est une « sphère de sécurité » établie par l’IRS pour permettre des circonstances qui permettraient aux contribuables de profiter d’une opportunité financièrement attrayante et potentiellement rentable d’acheter de nouveaux investissements et de vendre des biens immobiliers commerciaux ou commerciaux anciens. Un échange 1031 couvre un certain nombre de transactions immobilières en plus des échanges inversés. L’immobilier, de loin le produit le plus couramment échangé, peut inclure des immeubles de bureaux, des entrepôts, des immeubles à appartements, etc.
Essentiellement, une opération d’échange inversé 1031 est la méthode par laquelle l’achat de la propriété de remplacement par un individu ou un consortium avant la vente de la propriété cédée est accompli et sans effets fiscaux négatifs. Le gain ou la perte reconnu d’une telle transaction par l’Internal Revenue Service (IRS) est différé indéfiniment, en supposant que tous les termes, conditions et délais de l’échange soient respectés. Cette option de transfert de propriété représente un évitement légal de ce qui est souvent un impôt sur les gains en capital substantiel. Le bien de remplacement doit cependant être d’une valeur égale ou supérieure à celle du bien cédé.
Dans un échange inversé, le titre ou l’acte de propriété de la propriété de remplacement ou de la propriété abandonnée est, moyennant des frais, «garé» ou détenu par un titulaire de titre d’hébergement d’échange accrédité (EAT) pendant 180 jours maximum. Passé ce délai, si le bien cédé n’a pas été vendu, l’opération d’échange inversé 1031 peut être annulée et toute plus-value résultant de l’opération est reconnue et imposée. Un échange inversé 1031 qui prend plus de 180 jours, par exemple une propriété en construction ou en rénovation, peut être effectué mais un audit IRS peut refuser la transaction. Les acheteurs de la propriété de remplacement peuvent re-transiger un autre échange inversé 1031 s’il est déterminé que la propriété cédée ne sera pas vendue dans le délai de 180 jours. Encore une fois, cependant, l’IRS peut ou non reconnaître de telles transactions d’échange supplémentaires.
Bien que tout type de propriété commerciale ou d’investissement puisse bénéficier d’un refuge en utilisant un échange 1031, le plus courant est l’immobilier car il est le plus souvent soumis à la reconnaissance des gains en capital par l’IRS.