Traditionnellement, la règle de base lorsqu’un acheteur achetait une propriété était « caveat emptor », un terme latin signifiant « acheteur, méfiez-vous ». À la fin du 20e siècle, les États des États-Unis ont commencé à promulguer une législation exigeant qu’un vendeur prépare et remette un formulaire de divulgation obligatoire aux acheteurs potentiels. Le but d’un formulaire de divulgation obligatoire est de protéger un acheteur contre l’achat d’une propriété sous la croyance erronée qu’il n’y a aucun problème avec la propriété, seulement pour découvrir une fois la vente terminée qu’il existe une situation potentiellement mortelle. La divulgation obligatoire peut également faire référence à l’exigence que tous les prêteurs fournissent un ensemble uniforme d’informations concernant les coûts associés à l’emprunt d’argent afin que l’emprunteur sache quel sera le coût final du prêt.
Chaque État des États-Unis a adopté sa propre législation concernant les informations qui doivent être divulguées à un emprunteur avant de conclure la vente d’un bien. Cependant, certaines divulgations sont courantes parmi les États. Dans la plupart des États, les lois sur la divulgation obligent le vendeur à divulguer tout ce qui est connu ou devrait raisonnablement l’être.
Conformément à la législation fédérale, tous les États exigent d’un vendeur qu’il divulgue la présence de peinture à base de plomb sur le formulaire de divulgation obligatoire. La plupart des États exigent également la divulgation de la présence d’amiante. L’amiante était couramment utilisé dans l’isolation et d’autres matériaux de construction jusqu’à ce que ses dangers soient connus de tous dans les années 1970. Même si une loi d’État n’exige pas la divulgation de l’amiante, afin d’éviter une responsabilité éventuelle pour les complications potentiellement mortelles causées par l’exposition à l’amiante, les propriétaires enlèvent généralement le matériau ou, au strict minimum, divulguent la présence de l’amiante avant vendre.
Les renseignements supplémentaires qui peuvent également être tenus d’inclure dans une divulgation obligatoire peuvent inclure des éléments tels que le câblage, la plomberie ou l’équipement défectueux ou le fait que la propriété est située dans une zone de risque naturel. Une maison ou une propriété peut avoir un câblage qui n’est pas conforme au code ou une plomberie connue pour fuir, qui doit être incluse dans la divulgation. De plus, si la propriété se trouve dans une zone inondable ou une zone cyclonique, le vendeur peut être amené à informer un acheteur potentiel.
Un prêteur peut également être tenu de fournir à un emprunteur potentiel une divulgation obligatoire concernant les coûts associés au prêt. Les lois fédérales sur la « vérité en matière de prêt » exigent que les prêteurs fournissent des informations telles que le taux d’intérêt facturé, les frais facturés par le prêteur pour emprunter de l’argent et le coût total du prêt sur la durée de vie du prêt. Bien que la vérité dans les lois sur les prêts vise à fournir aux emprunteurs des informations essentielles de manière compréhensible, les formulaires de divulgation obligatoire peuvent encore être compliqués à comprendre et à synthétiser pour le consommateur moyen.