Une fiducie de résidence personnelle admissible (QPRT) place une résidence dans une fiducie soit au profit de son conjoint et de ses enfants, soit pour un organisme de bienfaisance. Ce type de fiducie a été créé et adopté par le Congrès américain en 1990, lorsque des préoccupations ont surgi au sujet des héritiers d’une maison devant vendre des biens donnés parce qu’ils ne pouvaient pas payer les impôts lorsque la propriété leur a été transférée. Une fiducie de résidence personnelle admissible peut s’appliquer à une résidence principale ou secondaire et peut réduire considérablement les impôts au moment de l’héritage de la résidence.
La fiducie est créée et contrôlée par le propriétaire-concédant, mais le titre de la résidence est transféré au QPRT. Ce transfert implique un accord sur la durée pendant laquelle le propriétaire peut continuer de résider dans la maison même si la résidence a été transférée à la fiducie. Le constituant-fiduciaire peut continuer de résider à la résidence pendant une période d’années spécifiée dans la fiducie pour résidence personnelle admissible. Pendant le séjour du concédant, il n’est pas tenu de payer le loyer, mais est responsable des dépenses connexes (par exemple, les frais d’entretien et de succession) et peut réclamer les déductions fiscales associées. Si le concédant souhaite prolonger son séjour au-delà de la durée prédéterminée, le concédant devra payer un loyer du marché équitable.
Puisque le don n’est pas transféré immédiatement, sa valeur n’est pas égale à la valeur de la résidence au moment de la création du QPRT. La valeur du don est plutôt basée sur la valeur du droit futur de posséder la résidence à la fin de la durée spécifiée. Cela peut rendre la valeur du cadeau jusqu’à 25 à 50% inférieure au prix de détail réel de la maison au moment du transfert.
Lorsque la période spécifiée s’est écoulée, l’assujettissement à l’impôt du propriétaire-constituant correspond à la valeur du don et non à la valeur de la maison. Les impôts fonciers normaux ne s’appliqueront pas. De cette façon, la fiducie de résidence personnelle qualifiée peut prévoir un impôt nettement inférieur. Cela signifie également qu’un seul héritier est plus susceptible de prendre possession de la maison sans avoir à la vendre pour payer les taxes applicables.
La fiducie de résidence personnelle qualifiée a des directives spécifiques, qui peuvent rendre le choix de ce type de fiducie plus ou moins attrayant. Si le propriétaire initial de la maison décède avant la fin de la période d’occupation, la maison est considérée comme faisant partie de la succession, ce qui signifie que les impôts fonciers normaux s’appliqueront comme si aucun QPRT n’avait jamais été fait. Les héritiers ne pourront pas réclamer la valeur réduite de la maison et ils seront responsables de la taxe sur la valeur totale de la maison.
Le constituant ne peut pas hypothéquer ou refinancer la maison puisqu’il n’est plus propriétaire de la propriété, contrairement à la fiducie. De plus, lorsque la durée de résidence annoncée est expirée, l’occupant doit quitter ou payer un loyer aux bénéficiaires qui sont désormais les propriétaires légitimes de la résidence. Pour causer le moins de tracas, des accords juridiques spécifiques devraient préciser le droit légal de l’occupant de rester dans la maison une fois la période d’occupation terminée. De plus, la période d’ajournement de la propriété devrait être prise en compte. Bien qu’une occupation plus longue signifie que le cadeau a moins de valeur, cela peut ne signifier pratiquement rien si l’occupant décède avant la fin de la période d’occupation.
Si la fiducie de résidence personnelle admissible concerne une maison hypothéquée et que l’occupant ne peut pas effectuer les versements hypothécaires, des problèmes peuvent survenir. Dans d’autres cas, toutes les parties peuvent devoir accepter de vendre la maison, annulant ainsi la fiducie.
La fiducie de résidence personnelle qualifiée présente de formidables avantages. Puisque le constituant n’est plus propriétaire de la maison, aucune amende, aucun frais ou facture ne peut être prélevé sur la partie de la succession de cette personne. Il peut protéger les hommes et les femmes plus âgés qui pourraient souffrir d’une maladie catastrophique et avoir d’énormes factures d’hospitalisation. L’hôpital ne peut exiger aucun argent qui pourrait être obtenu en refinançant ou en vendant la maison, puisque l’occupant n’a aucun droit à cet argent. Toute perception peut cependant être prélevée sur le reste de la propriété de l’occupant.
Même si l’occupant accumule des dettes, il est assuré de l’occupation de la maison jusqu’à la fin de la durée d’occupation indiquée par la fiducie. Les objectifs altruistes d’assurer un logement aux personnes âgées et de ne pas payer d’impôts énormes sur les petits héritages sont contrebalancés par l’important allégement fiscal accordé par l’ÉQPR aux riches. Certains soutiennent que les lois QPRT ne sont que des échappatoires fiscales pour ceux qui ont des valeurs immobilières importantes. Les critiques ajoutent en outre que la création de telles fiducies dégonfle en fait les budgets des États et du gouvernement fédéral, puisque les droits de succession sont perçus à un taux beaucoup plus bas que d’habitude.