Un titolo immobiliare è un documento che dettaglia l’interesse di un proprietario in un pezzo di proprietà. I titoli sono generalmente registrati presso un’agenzia governativa allo scopo di documentare la proprietà della terra nel corso del tempo. Condurre una ricerca del titolo è qualcosa che di solito può essere fatto presso il tribunale della giurisdizione in cui si trova il terreno in questione. Il motivo principale per condurre una ricerca del titolo è garantire che non vi siano vincoli o altre restrizioni sulla proprietà in questione prima dell’acquisto.
I titoli fondiari sono generalmente organizzati sia dal concedente – la persona che vende la proprietà – sia dal concessionario – la persona che acquista la proprietà. Per condurre una ricerca per titolo, il ricercatore dovrebbe iniziare con l’atto di proprietà dell’attuale proprietario, cercando il suo nome nell’indice del beneficiario. Il ricercatore dovrebbe assicurarsi di esaminare con molta attenzione eventuali sentenze, privilegi, ipoteche o pretese fiscali relative alla proprietà di cui non era a conoscenza in precedenza. Partendo dall’atto corrente e procedendo a ritroso nel tempo attraverso l’intera catena del titolo, il ricercatore dovrebbe essere in grado di determinare se ci sono vincoli sulla proprietà.
Se non ci sono gravami precedentemente sconosciuti sul terreno trovato attraverso la ricerca del titolo, allora il ricercatore può sentirsi sicuro nell’acquistare la proprietà senza assoggettarsi a una responsabilità sul terreno. In alcune circostanze, tuttavia, una perquisizione del titolo rileverà difetti nel titolo come un privilegio di giudizio, che è un interesse sulla proprietà dato al creditore nel caso in cui il debitore non riesca a pagare il creditore dopo che è stata emessa una sentenza. Un pegno di qualsiasi tipo impedirà legalmente la vendita della proprietà a meno che non sia autorizzato dal suo proprietario attraverso il pagamento del debito.
Un altro esempio di qualcosa che potrebbe apparire in una ricerca per titolo è una servitù precedentemente sconosciuta al potenziale acquirente. Una servitù è una concessione di un diritto a una parte di utilizzare la terra, per uno scopo particolare o generale. L’esistenza di tale servitù può rendere la proprietà molto meno attraente per il potenziale acquirente.
La corretta conduzione di una ricerca per titolo è molto orientata ai dettagli e c’è un alto rischio di perdere qualcosa di importante. Pertanto, è consigliabile che il potenziale acquirente contatti un avvocato o una società di titoli per condurre la ricerca per suo conto. In alternativa, può stipulare una polizza assicurativa del titolo per coprire eventuali perdite subite a causa di un errore umano nella conduzione della ricerca del titolo.