Para calcular a depreciação de uma propriedade para investimento, é importante conhecer a classificação da vida útil dessa propriedade. A depreciação é uma medida do declínio no valor de um ativo ao longo do tempo devido ao uso ou deterioração. Para fins fiscais, a vida útil dos ativos pode ser encontrada nas tabelas de depreciação impressas pelas autoridades fiscais governamentais. Nos Estados Unidos, essa autoridade é o Internal Revenue Service (IRS).
O cálculo da depreciação da propriedade de investimento permite uma vantagem fiscal que o investidor da propriedade pode reivindicar contra sua receita de investimento. O valor real que pode ser reclamado dependerá do valor pago pelo imóvel, do tipo de imóvel e do método de depreciação utilizado. Um investidor não pode deduzir o custo total do imóvel no ano da compra. Uma vez que a propriedade será útil por vários anos e, portanto, gerando receita ao longo do tempo, o custo é distribuído ao longo do mesmo período de tempo.
Nos Estados Unidos, a maior parte da depreciação dos negócios é calculada usando o Modified Accelerated Cost Recovery System, também conhecido como MACRS. O IRS fornece informações sobre a classe de recuperação de uma propriedade e o período de recuperação, ou vida útil, e os métodos de depreciação permitidos. A propriedade residencial de aluguel e as estruturas comerciais são duas classificações principais de depreciação. Os períodos de depreciação das propriedades de investimento para aluguel residencial são 27.5 anos, e o período para edifícios comerciais é de 39 anos.
De acordo com o sistema MACRS, o único método de depreciação que pode ser usado para aluguel de imóveis residenciais ou edifícios comerciais é a depreciação linear. Isso significa que a depreciação total permitida da propriedade para investimento, ou custo do investimento, será dividida igualmente ao longo da vida tributável do ativo. A base ou o valor investido no ativo é o custo da propriedade para investimento mais as taxas de liquidação, como taxas abstratas, taxas de registro e seguro de título.
A propriedade deve ser usada em um negócio ou atividade produtiva de renda para que a depreciação seja permitida. À medida que a depreciação da propriedade para investimento é exigida a cada ano, a base, ou valor, do ativo diminui na quantidade de depreciação anual permitida. Isso ocorre a cada ano da vida útil do ativo, independentemente de o contribuinte reclamar ou não o valor total permitido.
Ao calcular a depreciação da propriedade de investimento, apenas o custo do investimento aplicável aos edifícios pode ser depreciado, e não o custo do terreno onde os edifícios estão localizados. A terra não pode ser depreciada porque não se esgota ou se desgasta como as estruturas ou outros ativos. No entanto, os custos de preparação do terreno, como paisagismo, podem ser depreciados se estiverem associados a uma propriedade depreciável e uma vida útil para eles possa ser determinada.