Um fator chave para a decisão de refinanciar uma casa é se a nova taxa de juros reduzirá o valor da hipoteca em uma quantia suficiente para recuperar os custos de fechamento do refinanciamento. Os custos de fechamento do empréstimo consistem em uma variedade de taxas e outras despesas que os mutuários devem pagar para obter uma nova hipoteca. Esses encargos variam normalmente de 2 a 3% do valor do empréstimo. O custo de fechamento pode ser agrupado em quatro categorias: taxas do credor, taxas de terceiros, pré-pago e depósito e taxas e impostos do governo.
Os encargos mais comuns que os credores avaliarão sobre os mutuários são a taxa de inscrição, a taxa de originação do empréstimo e os pontos de desconto. Para cobrir seus custos administrativos, a maioria dos credores cobra dos mutuários uma taxa de inscrição. A taxa de originação do empréstimo é geralmente um dos maiores custos de fechamento de refinanciamento. É calculado como uma porcentagem do valor do empréstimo e normalmente fica em torno de 1 a 2% ou mais. Se a taxa de originação do empréstimo for inferior a 1%, o credor geralmente compensará o valor mais baixo cobrando do tomador do empréstimo taxas mais altas em outras áreas, ou mesmo uma taxa de juros mais alta.
Muitos mutuários optam por reduzir os juros do empréstimo pagando ao credor hipotecário os chamados pontos de desconto ou taxas de desconto. Os credores geralmente cobram 1% do valor do empréstimo para reduzir a taxa de juros geral de 1/8 para 1/4%. A maioria dos credores também exigirá que os mutuários paguem outros custos iniciais para refinanciar sua casa, incluindo taxas de processamento e subscrição.
As taxas de terceiros são os custos de fechamento de refinanciamento que os mutuários devem pagar aos fornecedores que concluem tarefas ou serviços específicos necessários para fechar o empréstimo. As avaliações devem ser realizadas para determinar o valor justo de mercado da propriedade e para garantir que o valor do empréstimo não exceda a avaliação. O seguro de título é necessário para segurar os credores contra perdas resultantes de problemas com o título de uma casa. O custo da apólice é baseado no valor do empréstimo e na localização do imóvel. Uma taxa de fechamento é paga ao advogado ou firma responsável pela realização do fechamento.
Outro grupo de custos de fechamento de refinanciamento que os mutuários normalmente pagam são os pré-pagamentos e despesas de depósito. Juros pré-pagos são o dinheiro que os mutuários pagam sobre os juros vencidos até o primeiro dia do mês. O valor dessa despesa é determinado pela taxa de juros do empréstimo e pela data de fechamento. Nos EUA, os mutuários que obtêm empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) devem pagar seguro hipotecário privado. Eles não são obrigados a pagar essa despesa do próprio bolso porque o custo, normalmente 1 1/2% do valor do empréstimo, está incluído no empréstimo.
Nos casos em que o valor do empréstimo é superior a 80% do valor de avaliação do imóvel, os credores podem exigir que os mutuários façam depósitos mensais no imposto sobre a propriedade e na conta de garantia do seguro do proprietário. Os pagamentos são rateados, geralmente cerca de 1/12 dos impostos e seguros anuais estimados. A maioria dos credores exigia que os mutuários pagassem vários meses do pagamento do depósito antecipadamente para garantir que houvesse fundos adequados para pagar os impostos e o seguro no caso de custos maiores do que os previstos.
A última categoria importante de custos de fechamento de empréstimos é cobrada pelos governos regionais e locais. Muitos municípios cobram taxas de registro para registrar títulos e hipotecas nos registros públicos. Em alguns condados e estados dos EUA, são cobrados impostos de transferência para o refinanciamento de uma casa. Esses custos variam de acordo com a localização e não são determinados pelo credor hipotecário.
Para garantir que os consumidores estejam cientes dos custos envolvidos na obtenção de um empréstimo de refinanciamento, os credores hipotecários nos Estados Unidos são obrigados por lei a fornecer aos clientes um documento denominado Estimativa de Boa Fé dos Custos de Fechamento. Deve ser entregue aos clientes dentro de três dias úteis após o credor receber o pedido de empréstimo. A estimativa de boa fé dos custos de fechamento detalha a taxa de hipoteca, os termos e os custos de liquidação associados ao empréstimo.
Os custos e taxas podem variar dependendo do credor e da localização. Alguns credores podem cobrar taxas adicionais. Antes de enviar um pedido completo de empréstimo, os mutuários devem comparar os custos de fechamento do refinanciamento de várias instituições de crédito antes de escolher um credor hipotecário.
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