Os três diferentes tipos de abordagens, ou métodos, para conduzir uma avaliação são as abordagens de custo, comparação de mercado e receita. Essas abordagens são modelos econômicos que representam diferentes formas de estimar o valor da propriedade. Os avaliadores usam sua experiência para determinar a abordagem mais relevante para o tipo de propriedade em questão. Avaliar a propriedade é mais uma técnica do que um exercício factual, e a abordagem de avaliação fornece o contexto através do qual o avaliador apresenta sua opinião especializada.
O valor do imóvel só pode ser estabelecido definitivamente no momento da venda do imóvel. Até que uma compra real seja feita para estabelecer o preço que um comprador real paga no mercado aberto, qualquer discussão sobre o valor da propriedade é especulativa. Uma avaliação tenta usar modelos de avaliação para estimar quanto vale a propriedade ou pelo que seria vendida em certas circunstâncias. O valor da propriedade nem sempre é igual ao preço que um comprador pagaria nas condições de mercado atuais ou futuras, portanto, qualquer avaliação é um julgamento de especialista feito sob certas restrições.
Uma das principais restrições é a abordagem de avaliação. O avaliador deve decidir qual construto econômico pode fornecer a melhor estimativa de valor. As decisões de usar uma abordagem de avaliação em vez de outra geralmente dependem do tipo de propriedade em questão e do contexto em que a avaliação é realizada. Muito raramente, apenas uma abordagem de avaliação é a única maneira de avaliar a propriedade.
A abordagem do custo estabelece o valor ao determinar o custo real de reposição da propriedade. Ele leva em consideração os custos de aquisição do terreno e replica as melhorias usando a mão de obra e os materiais disponíveis atualmente. Essa abordagem de avaliação é mais frequentemente usada em propriedades exclusivas e por companhias de seguros ao estruturar um pagamento de receitas de apólice. Nesse caso, a questão da avaliação não é quanto a propriedade seria vendida no mercado aberto, mas o que o proprietário precisaria para reconstruir a estrutura exata.
A comparação de mercado, ou abordagem de vendas comparáveis, é usada para avaliar habitações unifamiliares. Estabelece o valor comparando a propriedade com propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente no mercado local. Cada propriedade é funcional e situacionalmente única, e nenhuma comparação de propriedades semelhantes pode determinar totalmente um preço de venda provável. Os avaliadores usam seu melhor julgamento para escolher propriedades comparáveis e estimar o valor de mercado com base nas vendas reais.
A abordagem de renda estabelece o valor da propriedade com base em uma extrapolação do valor do fluxo de renda atual e futuro da propriedade. Essa abordagem de avaliação é mais frequentemente usada para avaliar propriedades comerciais, como edifícios de apartamentos com várias unidades. Os avaliadores pegam a lista de aluguéis, por exemplo, e usam seu valor atual, a taxa de desocupação provável e a taxa provável de aumento com o tempo para chegar a uma opinião especializada sobre o valor da propriedade.
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