Qual é a abordagem de renda?

A abordagem de renda é um tipo de processo de avaliação ou abordagem comumente empregada por avaliadores durante o processo de avaliação do valor de um imóvel ou outras participações. Embora a fórmula usada como parte da abordagem varie um pouco dependendo do tipo de participação envolvida, a ideia geral é determinar que tipo de receita ou retorno pode ser razoavelmente esperado do ativo dentro de um período de tempo especificado. Os investidores geralmente utilizam a abordagem de renda ao considerar o potencial de imóveis residenciais ou comerciais em termos do nível de renda que pode ser gerado pelo aluguel ou arrendamento do imóvel.

Na maior parte, a abordagem de renda faz uso de métodos que se enquadram em uma das três categorias diferentes de classes. Um método é conhecido como capitalização direta. Este método envolve a identificação da receita operacional líquida anual e sua divisão pela taxa de capitalização que está relacionada ao imóvel. O valor da receita operacional líquida anual inclui a consideração de custos de manutenção, benfeitorias imobiliárias, depreciação, seguro e qualquer outro fator que reduza os lucros associados à propriedade e ao uso da propriedade em um empreendimento de geração de receita. Se o valor resultante não indicar que a propriedade gerará receita acima e além da necessária para operar o empreendimento, os investidores provavelmente buscarão oportunidades em outro lugar.

Um segundo método para a abordagem de receita é conhecido como método de fluxo de caixa descontado. Aqui, a ideia é relacionar o fluxo de caixa anual com a taxa de desconto para determinar a taxa de capitalização. Isso é diferente do método de capitalização direta em que uma taxa derivada de mercado não é usada no cálculo. Dependendo se o objetivo é usar a propriedade como um investimento a longo prazo, a receita operacional líquida pode ou não ser um fator importante neste método.

O multiplicador de aluguel bruto é um método dentro da abordagem de renda que leva em consideração a receita gerada por aluguéis e arrendamentos do imóvel em comparação com o preço de venda do imóvel. Dependendo dos objetivos do investidor, pode ser mais útil determinar a proporção entre o aluguel anual e o preço de venda, ou calcular a proporção entre o preço de venda e o aluguel mensal ou valor do aluguel. Quando a ideia é comprar casas de aluguel ou prédios de apartamentos como um investimento de longo prazo, esse método fornece um rápido instantâneo da renda base que pode ser esperada da propriedade. Freqüentemente, esse método é usado em conjunto com um dos outros dois métodos para determinar se o investimento realmente vale o tempo e o dinheiro do investidor.

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