O Floor Area Ratio (FAR) é uma métrica imobiliária comumente usada. É a proporção entre a metragem quadrada disponível de um edifício e a área total do lote em que o edifício está situado. Às vezes chamado de Índice de Espaço Único (FSI), o FAR ajuda os desenvolvedores e proprietários de imóveis comerciais a determinar se uma propriedade é economicamente viável. Muitas vezes, as cidades também usam essa proporção em suas leis de zoneamento. Em muitos casos, essa medida é usada para controlar o congestionamento ou ajudar a fazer cumprir outras ordenanças municipais.
O cálculo da proporção da área útil de um edifício é um exercício direto. Pegue o espaço total em uma estrutura e divida-o pela metragem quadrada do lote do edifício. Por exemplo, um edifício de 1,000 pés quadrados (cerca de 93 metros quadrados) situado em um lote de 2,000 pés quadrados (cerca de 186 metros quadrados) teria uma razão de área de cerca de 0.5. Da mesma forma, um prédio de cinco andares com cada andar tendo 200 pés quadrados (cerca de 19 metros quadrados) teria 1,000 pés quadrados (cerca de 93 metros quadrados) de espaço. Se este edifício se situar em um lote de 2,000 pés quadrados (cerca de 186 metros quadrados), a proporção da área também seria 0.5.
Freqüentemente, a proporção da área do piso é usada nas leis de zoneamento. Definir uma proporção de área para um lote corrige a metragem quadrada total de um edifício, independentemente do design do edifício. A metragem quadrada total dá a uma cidade ou vila uma indicação dos serviços municipais que serão necessários. Por exemplo, uma cidade que conhece a metragem quadrada total de um prédio de escritórios pode estimar quanta água será necessária para sustentar os ocupantes do edifício.
Algumas cidades ou vilas usam essa proporção para reforçar as iniciativas de qualidade de vida também. Por exemplo, um novo edifício em uma área congestionada da cidade pode ser zoneado com uma proporção de área baixa. Para isso, o projetista teria que deixar uma grande quantidade de espaço aberto no lote. Da mesma forma, uma baixa proporção de área para um edifício no país garantiria que haja estacionamento adequado. Isso ajudaria a garantir que os vizinhos não fossem incomodados por carros estacionados em suas ruas.
Os incorporadores costumam usar a proporção da área útil para determinar a capacidade de geração de receita de um terreno baldio. Uma proporção de área mais alta significa que haverá mais espaço disponível para vender ou alugar aos inquilinos. Desta forma, a relação de área pode ajudar a estabelecer se um novo projeto de construção é economicamente viável.
Além disso, os desenvolvedores incluem o FAR em seus planos de design. Por exemplo, suponha que um terreno de 1,000 pés quadrados (cerca de 93 metros quadrados) seja zoneado com uma proporção de área de 0.5. O desenvolvedor tem várias opções. Ele pode construir uma estrutura de um andar de 500 pés quadrados (cerca de 46 metros quadrados). Uma alternativa seria um prédio de dois andares com cada andar tendo 250 pés quadrados (cerca de 23 metros quadrados). Ele também pode propor um edifício de quatro andares, com cada andar tendo 125 pés quadrados (cerca de 12 metros quadrados). Todos esses edifícios teriam uma proporção de área de 0.5. Isso dá ao desenvolvedor grande flexibilidade no projeto de um edifício. Ele pode adicionar pisos ao seu projeto reduzindo a metragem quadrada dos pisos.
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