La maggior parte degli acquirenti di case o immobili negli Stati Uniti ottiene un mutuo al momento dell’acquisto di una casa. Un mutuo è essenzialmente un prestito da una banca o da un altro prestatore per il prezzo di acquisto della casa. L’acquirente deve quindi effettuare pagamenti mensili al creditore fino al completo pagamento del prestito. Quando un debitore è in ritardo sui pagamenti, il creditore può avviare una procedura di preclusione. Un proprietario di casa che sta affrontando la preclusione può avere alternative di preclusione, tra cui il rifinanziamento della casa, la vendita della casa, l’esecuzione di un atto al posto della preclusione o la richiesta di protezione dal fallimento.
I procedimenti di preclusione varieranno in qualche modo in base alla giurisdizione, ma il concetto di base rimane lo stesso. Quando un debitore è inadempiente nei pagamenti mensili, il creditore può immediatamente richiedere l’importo totale del prestito dovuto ed esigibile. Il creditore può quindi chiedere al tribunale di pignorare la proprietà, che restituisce il titolo legale della casa al creditore.
Una delle tante alternative di preclusione è tentare di rifinanziare il prestito. Molti istituti di credito lavoreranno effettivamente con il mutuatario per trovare un modo per rifinanziare la casa. In alcuni casi, aggiungeranno i pagamenti in ritardo alla fine del prestito o riameranno il prestito. Se il prestatore non lavorerà il debitore, un debitore potrebbe essere in grado di trovare un altro prestatore che rifinanzierà l’intero prestito evitando così la preclusione.
Poiché la realtà pratica di un procedimento di preclusione è che l’intero saldo del prestito diventa esigibile, un’altra delle alternative di preclusione è vendere la proprietà. Se l’attuale valore di mercato della casa è inferiore a quello dovuto per il mutuo, il debitore può essere in grado di ottenere il permesso dal prestatore di vendere la proprietà in una vendita allo scoperto. In una vendita allo scoperto, la proprietà viene venduta per l’attuale valore di mercato della proprietà e il creditore si impegna a perdonare l’eventuale deficit residuo sul prestito.
Un atto sostitutivo della preclusione è una delle alternative di preclusione meno popolari; tuttavia, presenta vantaggi rispetto a una preclusione. Un atto sostitutivo della preclusione firma semplicemente la proprietà di nuovo al creditore senza la necessità di una causa formale di preclusione. Il vantaggio per il debitore è che viene evitato qualsiasi indebitamento aggiuntivo contratto in una procedura di preclusione. La natura pubblica di una preclusione è evitata anche con l’esecuzione di un atto sostitutivo della preclusione.
Per i debitori che credono che la loro attuale situazione finanziaria possa migliorare, la richiesta di protezione dal fallimento è una delle migliori alternative di preclusione. Una sospensione automatica viene concessa al momento della presentazione di un’istanza di fallimento, che impedisce a tutti i creditori di continuare o avviare qualsiasi sforzo di riscossione. Durante il fallimento, il debitore può essere in grado di prendere accordi per recuperare i pagamenti ed evitare del tutto la preclusione.