I finanziatori che stipulano mutui devono considerare il pericolo rappresentato dai mutuatari che si dimostrano riluttanti o incapaci di effettuare le rate del mutuo concordate. I professionisti finanziari si riferiscono al potenziale inadempimento del mutuatario come rischio ipotecario. I sottoscrittori di prestito devono valutare la probabilità sia dei mancati pagamenti che del completo abbandono del prestito.
Le istituzioni finanziarie utilizzano molti strumenti per calcolare il livello di rischio ipotecario coinvolto in ciascun prestito. Il primo strumento utilizzato dagli istituti di credito è un controllo del credito. La maggior parte degli istituti di credito controlla i punteggi di credito dei richiedenti un mutuo estraendo i loro rapporti sulla storia del credito. I rapporti di credito consentono agli istituti di credito di valutare la capacità di un richiedente un prestito di effettuare pagamenti tempestivi del prestito. Le persone con un punteggio di credito scadente rappresentano un grado maggiore di rischio ipotecario e spesso non sono idonee ai prestiti.
I cedenti di prestito raccolgono documenti tra cui dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni dei redditi e buste paga recenti per verificare il reddito mensile dei richiedenti di prestito. Chiunque abbia un elevato rapporto debito/reddito (DTI) espone il creditore a un livello maggiore di rischio ipotecario perché la mancanza di liquidità in eccesso lascia il mutuatario mal equipaggiato per far fronte a spese impreviste. Per ridurre al minimo il rischio ipotecario, molti emittenti ipotecari non prestano a individui con rapporti DTI superiori a una certa percentuale, come il 45 percento.
Le valutazioni della casa svolgono un ruolo importante nello stabilire il livello di rischio di un particolare prestito. L’importo del mutuo non può superare il valore della casa utilizzata come garanzia. Per ridurre il rischio per il creditore rappresentato dal deprezzamento dei prezzi delle case, la maggior parte dei mutui limita i rapporti prestito / valore (LTV), con l’80% come limite comune. Le persone con punteggi di credito elevati, rapporti DTI bassi e case in luoghi desiderabili, potrebbero essere in grado di stabilire mutui con rapporti LTV più elevati.
Dopo aver stabilito il livello di rischio ipotecario rappresentato da un particolare prestito, gli istituti di credito devono prezzare il prestito. Per mitigare il rischio di insolvenza, i finanziatori addebitano costi di chiusura e tassi di interesse più elevati sui prestiti contratti da mutuatari ad alto rischio. Le persone che hanno un credito eccellente vengono ricompensate con tassi bassi e linee guida di sottoscrizione meno rigorose.
Le istituzioni finanziarie condividono i rischi ipotecari intrinseci con altre entità come assicuratori ipotecari e investitori. Gli assicuratori ipotecari addebitano premi mensili per assicurare il prestatore in caso di insolvenza del mutuatario. Le società di investimento acquistano mutui e li dividono in obbligazioni che vengono vendute agli investitori. Le persone che acquistano obbligazioni garantite da ipoteca ricevono pagamenti di interessi che derivano dai pagamenti mensili del mutuatario. Gli investitori sono esposti al rischio ipotecario perché se il mutuatario fallisce, le obbligazioni ipotecarie diventano prive di valore.
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