Un deposito ipotecario è la quantità di denaro che un acquirente di casa paga in contanti per una casa, mentre il resto del denaro viene fornito dalla società di mutuo come prestito. Il rapporto tra il deposito ipotecario e il prezzo totale di acquisto è noto come rapporto prestito/valore. Il mercato dei prestiti storicamente ha oscillato avanti e indietro per cercare di trovare il giusto rapporto. Se è troppo alto, i potenziali acquirenti di case trovano più difficile raccogliere il denaro necessario; al contrario, se è troppo basso, i finanziatori corrono un rischio maggiore di perdere se il mutuatario fallisce.
Le basi di un deposito ipotecario sono semplici. Se un acquirente di una casa desidera un mutuo per una proprietà da $ 100,000 in dollari USA (USD) e il creditore ipotecario richiede un deposito del 15%, il prestito è di $ 85,000 (USD) e l’acquirente fornisce i restanti $ 15,000 (USD). Questa configurazione può essere descritta in due modi: un rapporto prestito/valore del 15% o un mutuo dell’85%.
Raccogliere i soldi per il deposito ipotecario può essere una delle parti più difficili dell’acquisto della prima casa. Questo perché molti mutuatari vivono in alloggi in affitto prima dell’acquisto, il che significa che l’affitto assorbe gran parte del loro reddito e rende difficile risparmiare denaro. I fortunati acquirenti di una casa per la prima volta potrebbero prendere in prestito i contanti per il deposito dai genitori o da altri parenti.
Può sembrare che i prestatori farebbero meglio a richiedere un deposito inferiore perché è più attraente per i mutuatari e perché significa che l’interesse totale pagato sul prestito sarà più alto. Ci sono due principali svantaggi per i depositi più bassi, tuttavia, che fanno sì che molti istituti di credito preferiscano richiedere depositi più grandi. La prima ragione è che i mutuatari che hanno accumulato un deposito più elevato possono sembrare più finanziariamente responsabili e quindi più propensi a rimborsare. Ironia della sorte, la seconda ragione riguarda i mutuatari che non possono, o meglio, non possono rimborsare il prestito.
Più piccolo è il deposito, minore è il divario iniziale tra il valore della casa e il denaro dovuto dal mutuatario. Minore è questo divario, maggiore è il rischio che le fluttuazioni del mercato immobiliare facciano scendere il valore di mercato della casa al di sotto dell’importo ancora residuo del mutuo, in particolare nel caso di un mutuo con rimborso di soli interessi, una situazione nota come patrimonio netto negativo. Ciò crea il rischio che il proprietario della casa non sia in grado di cambiare casa poiché il prezzo di vendita non aumenterà abbastanza per saldare il mutuo. Crea anche il rischio che se il creditore è costretto a pignorare, la vendita della casa non raccolga abbastanza denaro per recuperare il prestito in sospeso.
Nonostante questi rischi, alcuni istituti di credito hanno richiesto depositi bassi di appena il 5%. Altri hanno offerto mutui al 100%, il che significa che non è richiesto alcun deposito, mentre alcuni hanno persino offerto prestiti superiori al 100%, il che significa che il creditore ha pagato l’intero prezzo di acquisto e poi ha prestato del denaro extra al mutuatario. Sulla scia della crisi finanziaria iniziata nel 2007 e nel 2008 e scatenata da titoli ipotecari legati a prestiti con un alto tasso di insolvenza, la maggior parte degli istituti di credito ha cessato di offrire tali prestiti.
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