As hipotecas são um tipo especial de empréstimo feito especificamente para comprar uma casa ou um imóvel. Os credores usam a propriedade como garantia contra o empréstimo. Em troca, o credor pode emprestar mais dinheiro ao mutuário a uma taxa de juros mais baixa. Os corretores de hipotecas ganham dinheiro com a venda de empréstimos hipotecários a potenciais compradores de casas. O lucro do corretor de hipotecas é conhecido como taxa de originação ou prêmio de spread de rendimento.
A ideia ou conceito por trás do prêmio de spread de rendimento é motivar os corretores de hipotecas a vender empréstimos. Entidades patrocinadas pelo governo (GSEs), incluindo Fannie Mae e Freddie Mac, geralmente usam prêmios de spread de rendimento para incentivar corretores de hipotecas a vender um tipo específico de empréstimo. O corretor de hipotecas, em troca, entrega um certo tipo de empréstimo ao tomador. Por exemplo, um empréstimo de $ 100,000 dólares americanos (USD) com um preço de 101.00% de rendimento tem um desconto embutido para o originador do empréstimo no valor de 1 por cento do valor do empréstimo; o originador é o corretor de hipotecas ou o banco de varejo que fornece o empréstimo.
Por exemplo, as GSEs podem querer direcionar os mutuários para uma determinada classe de taxa de juros. A fim de incentivar os corretores de hipotecas a promover esta classe, as GSEs aumentarão o prêmio do spread de rendimento para a taxa de juros que almejam. Por exemplo, um empréstimo de 5.00% pode ter um prêmio de spread de rendimento de 1%. No entanto, um empréstimo de 5.50% terá um prêmio de spread de rendimento de 1.24% e um empréstimo de 6.10% poderá ter um prêmio de spread de rendimento de 95%. Nem sempre há uma ligação clara entre o prêmio do spread de rendimento e a taxa de juros que o mutuário paga.
Os prêmios de spread de rendimento também são usados como uma forma de incentivar corretores de hipotecas ou bancos de varejo a originar mais empréstimos para programas de empréstimos específicos. Por exemplo, hipotecas de prazo mais longo com taxas fixas muitas vezes pagam um prêmio de spread de rendimento muito mais alto ao corretor do que uma hipoteca de prazo mais curto ou uma taxa ajustável. O link depende do programa de empréstimo que o IGE está promovendo.
Os prêmios de spread de rendimento, usados como uma ferramenta para incentivar os corretores de hipotecas, não são inerentemente ruins. A preocupação entre os reguladores é que credores e corretores podem não divulgar o valor em dólares do prêmio de forma justa e consistente. Devido às leis dos EUA, os corretores de hipotecas são obrigados a divulgar o prêmio do spread de rendimento sobre a verdade no documento de empréstimo, que deve ser rubricado pelo mutuário antes de iniciar a papelada do empréstimo.