Um derivado de propriedade é um tipo específico de instrumento financeiro em que o valor do derivado flutua dependendo das mudanças nos ativos imobiliários. Os contratos que cobrem esses derivativos são geralmente redigidos com base em índices de propriedades imobiliárias; índices bem construídos e de base ampla são vitais para esses tipos de transações financeiras. Essas transações são bastante complexas, de modo que geralmente são empresas ou investidores sofisticados que usam os derivativos. Exemplos de derivativos de propriedade são contratos futuros, swaps de retorno total ou títulos com o derivativo na estrutura de títulos.
Contratos a termo e futuros são as transações mais comuns usando derivativos de propriedade. Em um contrato futuro típico, um investidor faz um acordo para pagar uma certa quantia em um momento futuro específico. Outro investidor pagará então um múltiplo de um índice de propriedade acordado. Este múltiplo é fixo. Uma maneira simplista de ver isso é que cada parte está apostando em um resultado financeiro futuro diferente.
Alguns investidores imobiliários comerciais usam estratégias como swaps. Estes fazem pagamentos com base em um índice de taxa de juros. Os derivativos imobiliários permitem que os investidores estejam no mercado imobiliário sem ter que realmente comprar e vender edifícios. Por esse motivo, outro termo para negociação de derivativos imobiliários é imóvel sintético.
Se o investidor possui um imóvel para aluguel e um empréstimo com pagamentos fixos, variações no valor do aluguel que ele pode cobrar significam que ele pode não ser capaz de cobrir esses pagamentos com o valor da renda que obtém da propriedade. O uso de derivados pode ajudar a lidar com essa possibilidade; o investidor pode aproveitar a flutuação do valor do imóvel sem ter que vendê-lo. As taxas de aluguel geralmente aumentam e diminuem com os valores dos imóveis, de modo que os derivativos podem ajudar a fornecer uma renda adicional durante os períodos em que o aluguel é baixo. A dificuldade nisso é decidir exatamente qual derivada é melhor usar.
Essencialmente, as transações financeiras com derivativos imobiliários têm duas contrapartes que trocam dinheiro com base no valor de um índice acordado. Recomenda-se que os investidores imobiliários utilizem apenas derivativos simples e aqueles que estejam intimamente relacionados às propriedades físicas envolvidas, pois os investidores que investem em derivativos complexos correm o risco de falência. Se usados com cautela, no entanto, os derivativos de propriedade podem ajudar a estabilizar os imóveis comerciais e ajudar a proteger contra vendas forçadas.
O Reino Unido é líder mundial no uso de derivativos imobiliários. O índice mais comum usado no Reino Unido para propriedades comerciais é o Invest Property Databank. Este índice também é usado em vários outros países, incluindo Austrália, Alemanha, Suíça, França, Itália e Suíça. É importante que os índices usados em transações com derivativos sejam confiáveis. Nos Estados Unidos, os dois índices mais comuns usados são o Índice Fiduciário do Conselho Nacional de Investimentos Imobiliários e o Índice Standard and Poor’s.