A securitização hipotecária representa um afastamento dos modelos tradicionais de crédito imobiliário em que a instituição financeira que origina um empréstimo retém a nota promissória e o risco de inadimplência até que a obrigação atinja o vencimento. Em vez disso, a securitização é um processo no qual os credores originam hipotecas e, em seguida, as vendem a entidades capazes de agrupar um grande número de notas hipotecárias em produtos de títulos destinados a distribuir o risco de crédito entre várias partes. Com os bancos originários, assim, livres do risco de longo prazo representado por uma grande carteira de hipotecas, eles têm efetivamente o incentivo para fazer tantos empréstimos quanto possível para gerar o máximo de taxas. Ganhando popularidade generalizada na década de 1990, a securitização de hipotecas em grande parte parou nos Estados Unidos no início de 2007, quando o colapso do mercado imobiliário americano começou a se revelar.
A diversificação do risco por meio da securitização envolve a venda da nota promissória para empresas com a capacidade de transformar muitas dessas notas em um título disponível para compra pelos investidores. Os ativos hipotecários são frequentemente vendidos a um veículo para fins especiais (SPV), ou trust, para garantir o direito do investidor aos pagamentos de princípio e juros. O perigo de inadimplência na hipoteca subjacente é, portanto, transferido para os investidores e afastado do banco de origem. O mercado para esses tipos de produtos de valores mobiliários inclui tradicionalmente indivíduos, municípios, entidades corporativas e outros investidores institucionais. Os empréstimos agrupados neste tipo de processo podem incluir empréstimos imobiliários residenciais e empréstimos comerciais.
A securitização de hipotecas nos Estados Unidos envolvendo empréstimos patrocinados pelo governo federal da Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae é geralmente realizada de uma das três formas principais. As notas podem ser agrupadas e vendidas como títulos de passagem unificados. Alternativamente, os valores de juros e principal dos pools de empréstimos podem ser divididos e vendidos como fluxos separados.
Finalmente, existe a opção de vender obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs), também conhecidas como tranches, que acarretam vários graus de risco para os investidores. As tranches mais altas são aquelas que oferecem o menor risco, mas retornos mais modestos. As tranches mais baixas são caracterizadas por um risco maior, mas também pelo potencial de gerar lucros maciços.
Os proponentes da prática de securitização de hipotecas costumam alardear o fato de que o processo permite maior disponibilidade de empréstimos imobiliários e oferece aos investidores um veículo para obter retornos substanciais. Outros acreditam que as práticas de securitização de hipotecas predominantes desde o início do boom imobiliário até o final de 2007 aprofundaram significativamente a crise financeira global. Alguns argumentam que a maior parte da culpa deve caber às agências de classificação de crédito e aos bancos de investimento, que acreditam ter agrupado imprudentemente hipotecas subprime arriscadas e apresentadas aos investidores como sendo muito mais seguras do que acabaram se mostrando.