Les trois différents types d’approches, ou de méthodes, pour effectuer une évaluation sont les approches de coût, de comparaison de marché et de revenu. Ces approches sont des modèles économiques qui représentent différentes manières d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Les évaluateurs utilisent leur expertise pour déterminer l’approche la plus pertinente pour le type de propriété en cause. L’évaluation d’un bien est plus une technique qu’un exercice factuel, et l’approche d’évaluation fournit le contexte dans lequel l’évaluateur rend son opinion d’expert.
La valeur du bien ne peut être définitivement établie que lors de la vente du bien. Jusqu’à ce qu’un achat réel soit effectué pour établir le prix qu’un acheteur réel paie sur le marché libre, toute discussion sur la valeur de la propriété est spéculative. Une évaluation tente d’utiliser des modèles d’évaluation pour estimer la valeur de la propriété ou son prix de vente dans certaines circonstances. La valeur de la propriété n’est pas toujours égale au prix qu’un acheteur paierait dans les conditions actuelles ou futures du marché, de sorte que toute évaluation est un jugement d’expert rendu sous certaines contraintes.
L’une des principales contraintes est l’approche de valorisation. L’évaluateur doit décider quelle construction économique peut fournir la meilleure estimation de valeur. Les décisions d’utiliser une approche d’évaluation plutôt qu’une autre dépendent souvent du type de propriété en cause et du contexte dans lequel l’évaluation est menée. Très rarement, une seule approche d’évaluation est la seule façon d’évaluer la propriété.
L’approche du coût établit la valeur en déterminant le coût de remplacement réel du bien. Il prend en compte les coûts d’achat du terrain et reproduit les améliorations en utilisant la main-d’œuvre et les matériaux actuellement disponibles. Cette approche d’évaluation est le plus souvent utilisée sur des biens uniques et par les compagnies d’assurance lors de la structuration d’un versement du produit de la police. Dans ce cas, la question de l’évaluation n’est pas ce que la propriété se vendrait sur le marché libre, mais ce dont le propriétaire aurait besoin pour reconstruire la structure exacte.
La comparaison du marché, ou l’approche des ventes comparables, est utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales. Il établit la valeur en comparant la propriété à des propriétés similaires qui se sont vendues récemment sur le marché local. Chaque propriété est unique sur le plan fonctionnel et situationnel, et aucune comparaison de propriétés similaires ne peut déterminer pleinement un prix de vente probable. Les évaluateurs utilisent leur meilleur jugement pour choisir des propriétés comparables et estimer la valeur marchande en fonction des ventes réelles.
L’approche par le revenu établit la valeur de la propriété sur la base d’une extrapolation de la valeur des flux de revenus actuels et futurs de la propriété. Cette approche d’évaluation est le plus souvent utilisée pour évaluer les biens commerciaux, tels que les immeubles à logements multiples. Les évaluateurs prennent le rôle de loyer, par exemple, et utilisent sa valeur actuelle, le taux d’inoccupation probable et les augmentations de taux probables au fil du temps pour se faire une opinion d’expert sur la valeur de la propriété.