Una escritura de garantía especial puede facilitar la transferencia de propiedad en ciertos tipos de transacciones si el propietario actual no está dispuesto a responder por la cadena de título bajo propietarios anteriores, pero también proporciona menos protección general para el comprador contra defectos de título que una escritura de garantía general . Aunque este tipo de escritura no es apropiada para una transacción de bienes raíces residenciales ordinarias, satisface una necesidad cuando se trata de propiedades residenciales en dificultades y bienes raíces comerciales. Siempre y cuando el comprador conozca los pros y los contras de usar una escritura de garantía especial, puede aprovechar sus funciones de facilitación mientras obtiene un seguro adicional para protegerse contra la garantía de título limitada.
Cuando un propietario vende bienes inmuebles, la escritura que firma proporciona garantías con respecto a la calidad y el alcance de su propiedad. Los bienes inmuebles pueden tener deudas adjuntas, como hipotecas y gravámenes, que se convierten en parte del título de propiedad hasta que la deuda esté satisfecha. Estas deudas siguen a la propiedad, no al propietario, si la propiedad se vende. En ocasiones, las deudas no se registran adecuadamente como lo exige la ley, por lo que el comprador requiere que el vendedor garantice que el registro público contiene todos los gravámenes existentes.
Los dos tipos de escrituras de garantía son una escritura de garantía general y una escritura de garantía especial. Los vendedores que otorgan títulos de garantía generales para la venta de propiedades garantizan que no hay defectos de título distintos a los que se han revelado. Una escritura de garantía especial ofrece solo una garantía limitada con respecto al título. Con este tipo de escritura, el propietario solo garantiza que no gravó la propiedad. No hace ningún reclamo sobre nada que pueda haber sucedido antes del momento en que se convirtió en propietario.
Los títulos de garantía especiales generalmente no son suficientes para una transacción de bienes raíces residenciales ordinarias. Las compañías de títulos tienden a no querer emitir un seguro sin la protección adicional proporcionada por una escritura de garantía general. Hay ciertos casos en los que el uso de una escritura de garantía especial es una ventaja y en realidad facilita la venta, como las ventas de ejecución hipotecaria. Los bancos o compañías financieras que recuperan la propiedad solo garantizarán el título desde el momento en que tomó posesión.
Una escritura de garantía especial puede ser una ventaja en una acción de ejecución hipotecaria. Si el banco tuviera que garantizar la cadena de título, complicaría y ampliaría el tiempo que llevó completar una venta por ejecución hipotecaria. El comprador sabe que la propiedad tenía un título limpio y tenía una póliza de seguro de título vigente antes de la acción de ejecución hipotecaria. Solo tiene que asegurarse de que el propietario incumplido no gravíe aún más la propiedad investigando el registro público para tener casi las mismas garantías haciendo un trabajo preliminar como lo habría hecho a través de una escritura de garantía general.
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